Πέντε Τοις Εκατό ή Δεκαεννιά. Μάθετε Ποιο Πληρώνετε. ΦΠΑ ακινήτων στην Κύπρο το 2026

Μία γραμμή στο συμβόλαιο, πενήντα χιλιάδες ευρώ

Οι αγοραστές έρχονται με προϋπολογισμό, με προέγκριση δανείου και με αρκετά ακριβή εικόνα του τι κοστίζει ένα τρισάρι στην Πάφο. Σχεδόν κανείς δεν έρχεται έχοντας υπολογίσει τη θέση του ως προς τον ΦΠΑ. Είναι η μεγαλύτερη μεμονωμένη μεταβλητή σε ολόκληρη την αγορά και κρίνεται από χαρτιά και όχι από κάτι που βλέπετε στο εργοτάξιο, κάτι που πιθανότατα εξηγεί γιατί αφήνεται τελευταίο.

Δείτε το μέγεθός του. Σε ένα νεόδμητο σπίτι με τιμή €420.000, ο ΦΠΑ με τον κανονικό συντελεστή 19% είναι €79.800. Το ίδιο σπίτι, για κάποιον που δικαιούται τον μειωμένο συντελεστή, κουβαλά περίπου €30.800. Διαφορά περίπου €49.000, στα ίδια ακριβώς τούβλα, για δύο αγοραστές που στέκονται στην ίδια κουζίνα. Έχουμε καθίσει σε συζητήσεις όπου ο αγοραστής το ανακάλυψε τη στιγμή της υπογραφής, και δεν είναι ευχάριστη συζήτηση.

Δύο πράγματα κάνουν το 2026 να αξίζει ένα κείμενο. Το παλιό, γενναιόδωρο καθεστώς έχει πλέον ουσιαστικά κλείσει, και μια σειρά τροποποιήσεων που αλλάζουν το πώς η Κύπρος κρίνει αν ένα κτίριο είναι ακόμη «καινούριο» τίθεται σε ισχύ την 1η Σεπτεμβρίου 2026. Αυτή είναι λοιπόν η προσπάθειά μας να θέσουμε την τρέχουσα εικόνα με απλά λόγια, από την πλευρά του τραπεζιού που εκδίδει το τιμολόγιο.

Πού επιβάλλεται πραγματικά ο ΦΠΑ

Η Κύπρος επιβάλλει ΦΠΑ στην πρώτη παράδοση ενός νέου κτιρίου. Αν αγοράσετε νεόδμητη βίλα ή διαμέρισμα από κατασκευαστή, ο ΦΠΑ προστίθεται στην τιμή. Αν αγοράσετε μεταπώληση από ιδιώτη, δεν υπάρχει καθόλου ΦΠΑ, γιατί η συναλλαγή εμπίπτει στη γενική απαλλαγή για την ακίνητη ιδιοκτησία. Γι’ αυτό και η σύγκριση τιμής νεόδμητου με τιμή μεταπώλησης χωρίς προσαρμογή για τον ΦΠΑ δεν σημαίνει τίποτα, και γι’ αυτό δίνουμε πάντα και τα δύο νούμερα μαζί.

Η οικοπεδική γη είναι το κομμάτι που ξεχνιέται. Από τον Ιανουάριο του 2018, η πώληση οικοπεδικής γης από υποκείμενο στον φόρο πρόσωπο στο πλαίσιο επιχειρηματικής δραστηριότητας επιβαρύνεται με ΦΠΑ 19%. Η γεωργική γη και η γη χωρίς οικοδομήσιμη προοπτική παραμένουν απαλλαγμένες, ενώ ο ιδιώτης που πουλά ένα τεμάχιο που κρατά δεκαετίες εκτός επιχειρηματικής δραστηριότητας συνήθως βρίσκεται εκτός πεδίου. Αν κοστολογείτε χωριστά οικόπεδο και ανέγερση, αυτό το 19% στη γη είναι πραγματικό νούμερο και ένας από τους λόγους που η διαδρομή του οικοπέδου είναι λιγότερο συμφέρουσα από όσο φαίνεται. Την υπόλοιπη αριθμητική τη δουλεύουμε στον οδηγό μας για την αγορά γης στην Κύπρο.

Ο ΦΠΑ είναι επίσης ξεχωριστός από κάθε άλλο κόστος της συναλλαγής. Τα μεταβιβαστικά, τα χαρτόσημα, τα δικηγορικά και τα υπόλοιπα κάθονται δίπλα του, και ολόκληρη την εικόνα την παραθέτουμε στην ανάλυσή μας για το κόστος αγοράς ακινήτου στην Κύπρο.

Ο μειωμένος συντελεστής όπως ισχύει σήμερα

Ο συντελεστής 5% υπάρχει για έναν σκοπό, να κάνει προσιτή την πρώτη μόνιμη κατοικία. Δεν είναι έκπτωση για ξένους αγοραστές, δεν είναι ελάφρυνση για εξοχικό και δεν είναι διαθέσιμος σε επενδυτική αγορά. Τα σημερινά όρια, σε ισχύ από τη μεταρρύθμιση του Ιουνίου 2023, είναι τα εξής.

Το 5% εφαρμόζεται στα πρώτα 130 τετραγωνικά μέτρα δομήσιμου εμβαδού και στις πρώτες €350.000 της αξίας. Ό,τι υπερβαίνει αυτές τις δύο γραμμές χρεώνεται με 19%. Πάνω από αυτά υπάρχουν δύο σκληρά όρια. Το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν δεν πρέπει να ξεπερνά τα 190 τετραγωνικά μέτρα και η συνολική αξία της συναλλαγής δεν πρέπει να ξεπερνά τις €475.000. Υπάρχει ευρύτερη πρόνοια για αγοραστές με αναπηρία, οι οποίοι λαμβάνουν τον συντελεστή 5% στα πρώτα 190 τετραγωνικά μέτρα.

Στην πράξη, ένα σπίτι 160 τετραγωνικών μέτρων στις €420.000 βγαίνει 5% επί των €350.000, δηλαδή €17.500, συν 19% επί των υπόλοιπων €70.000, δηλαδή €13.300. Σύνολο ΦΠΑ €30.800 αντί για τις €79.800 που θα πληρώνατε με τον κανονικό συντελεστή. Αυτές είναι οι €49.000 με τις οποίες ανοίξαμε, και είναι ο καλύτερος λόγος για να ελέγξετε αν δικαιούστε πριν δεσμευτείτε σε οτιδήποτε.

Το σημείο που παρεξηγείται: είναι γκρεμός, όχι πλαγιά

Αυτή είναι η παρανόηση που διορθώνουμε πιο συχνά, και είναι ακριβή. Τα νούμερα των 130 τετραγωνικών και των €350.000 λειτουργούν κλιμακωτά. Τα ξεπερνάτε και απλώς πληρώνετε 19% στο υπερβάλλον. Τα νούμερα των 190 τετραγωνικών και των €475.000 δεν λειτουργούν καθόλου έτσι. Παραβιάστε οποιοδήποτε από τα δύο και ο μειωμένος συντελεστής δεν μειώνεται, χάνεται, και το 19% εφαρμόζεται σε ολόκληρη τη συναλλαγή.

Βάλτε νούμερο. Ένα σπίτι 189 τετραγωνικών στις €470.000 πληρώνει περίπου €40.300 ΦΠΑ. Μεταφέρετε το ίδιο σπίτι στα 191 τετραγωνικά και στις €480.000 και ο λογαριασμός γίνεται €91.200. Δέκα χιλιάδες ευρώ επιπλέον σπίτι κοστίζουν στον αγοραστή περίπου πενήντα χιλιάδες ευρώ επιπλέον φόρο. Δεν υπάρχει λογική ανάγνωση αυτού ως σχεδιαστική επιλογή. Είναι παγίδα στην οποία πέφτει κανείς κατά λάθος, συνήθως επειδή μια καλυμμένη βεράντα μεγάλωσε στη διάρκεια των σχεδίων.

Η ειλικρινής μας άποψη είναι ότι το πλαφόν είναι πολύ χαμηλό για το τι κοστίζει ένα οικογενειακό σπίτι στην Πάφο το 2026, και ότι θα έπρεπε να τιμαριθμοποιείται αντί να το τρώει ο πληθωρισμός του κατασκευαστικού κόστους. Οι €475.000 ήταν αρκετά γενναιόδωρη οροφή όταν γράφτηκαν. Σήμερα κάθονται άβολα κοντά στην τιμή ενός συνηθισμένου τετράρι με πισίνα, που σημαίνει ότι ένα όριο σχεδιασμένο να βοηθά τους πρωτοαγοραστές αρχίζει να διαμορφώνει το τι χτίζεται. Θα προτιμούσαμε να κουνηθεί το νούμερο παρά να μικρύνουν τα σπίτια. Αλλά αυτό είναι το νούμερο που έχουμε, οπότε χτίζουμε πάνω σε αυτό.

Το δομήσιμο εμβαδόν δεν είναι το εμβαδόν που νομίζετε

Όταν ένας αγοραστής ακούει 130 τετραγωνικά, φαντάζεται το εσωτερικό του σπιτιού. Το όριο μετριέται σε δομήσιμο εμβαδόν, που είναι πολεοδομική μέτρηση και περιλαμβάνει περισσότερα από τον χώρο διαβίωσης. Οι καλυμμένες βεράντες, οι αποθήκες και τα καλυμμένα μέρη της κατασκευής είναι οι συνήθεις ένοχοι. Έχουμε δει αγοραστές να θεωρούν ότι ένα σπίτι είναι άνετα κάτω από το πλαφόν με βάση το εσωτερικό εμβαδόν του φυλλαδίου, ενώ το νούμερο που μετράει βρίσκεται στα αρχιτεκτονικά σχέδια και είναι δεκαπέντε ή είκοσι τετραγωνικά ψηλότερα.

Η πρακτική οδηγία είναι βαρετή και σημαντική. Ζητήστε το δομήσιμο εμβαδόν ως νούμερο, γραπτώς, από τα αρχιτεκτονικά σχέδια, και ζητήστε το πριν ερωτευτείτε το σπίτι. Όποιος κατασκευαστής δεν μπορεί να σας δώσει αυτό το νούμερο όταν του το ζητήσετε, σας έχει πει κάτι χρήσιμο για το πώς κρατά τα χαρτιά του, θέμα στο οποίο επανερχόμαστε στον οδηγό μας για την επιλογή κατασκευαστή στην Πάφο.

Το παλιό καθεστώς έχει ουσιαστικά κλείσει

Πριν από τον Ιούνιο του 2023 ο μειωμένος συντελεστής ήταν πολύ πιο γενναιόδωρος. Το 5% εφαρμοζόταν στα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα δομήσιμου εμβαδού, χωρίς πλαφόν στην αξία του ακινήτου και χωρίς πλαφόν στο συνολικό μέγεθος. Πάρα πολλά σπίτια που πωλήθηκαν στην Κύπρο τις τελευταίες δύο δεκαετίες τιμολογήθηκαν με βάση εκείνο το καθεστώς, και το κλείσιμό του είναι ο λόγος που τα σημερινά όρια φαίνονται σφιχτά σε όποιον αγόρασε εδώ παλαιότερα.

Οι μεταβατικές διατάξεις κράτησαν ζωντανούς τους παλιούς κανόνες για αγορές που ήταν ήδη σε εξέλιξη, και παρατάθηκαν ξανά με νομοθεσία που δημοσιεύτηκε στις 24 Απριλίου 2026, με ισχύ μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026 σε συγκεκριμένες περιπτώσεις. Γενικά, καλύπτουν αγορές όπου η πολεοδομική άδεια ζητήθηκε ή εκδόθηκε μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023. Όπου η άδεια οικοδομής είχε ήδη εκδοθεί μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024, η αίτηση προς τον Έφορο Φορολογίας έπρεπε να υποβληθεί μέχρι τις 15 Ιουνίου 2026, και αυτή η πόρτα έχει πλέον κλείσει. Μετά το τέλος της φετινής χρονιάς το προ του 2023 καθεστώς φεύγει οριστικά και μένει μόνο το πλαίσιο των 130 τετραγωνικών.

Αν αγοράζετε μονάδα σε ανάπτυξη που ξεκίνησε πριν από χρόνια, αξίζει να το ρωτήσετε ευθέως αντί να το υποθέσετε. Ρωτήστε σε ποιο καθεστώς εμπίπτει η μονάδα και ζητήστε να δείτε τις ημερομηνίες των αδειών. Σε παλαιότερη φάση μεγάλου έργου η απάντηση μπορεί να αξίζει δεκάδες χιλιάδες, και είναι από τα πράγματα που πρέπει να λύνονται πριν από την κράτηση και όχι στην παράδοση. Η ίδια πειθαρχία ισχύει γενικότερα για το χρονοδιάγραμμα πληρωμών, που το καλύπτουμε στην αγορά ακινήτου υπό ανέγερση στην Πάφο.

Τι αλλάζει την 1η Σεπτεμβρίου 2026

Δύο κανονισμοί που δημοσιεύτηκαν στην Επίσημη Εφημερίδα στις 27 Φεβρουαρίου 2026 τροποποιούν τον Πέμπτο και τον Όγδοο Πίνακα του περί ΦΠΑ Νόμου, και τίθενται σε ισχύ την 1η Σεπτεμβρίου 2026. Αλλάζουν τον τρόπο με τον οποίο η Κύπρος κρίνει αν ένα κτίριο μετρά ακόμη ως καινούριο, και αντικαθιστούν ένα κριτήριο βασισμένο στο ημερολόγιο με ένα κριτήριο βασισμένο στη χρήση.

Ο παλιός κανόνας πήγαινε με τον χρόνο. ΦΠΑ επιβαλλόταν σε ολοκληρωμένο κτίριο που παραδιδόταν εντός πέντε ετών από την αποπεράτωση, εκτός αν είχε χρησιμοποιηθεί συνεχώς από μη συνδεδεμένο πρόσωπο για τουλάχιστον 24 μήνες, ενώ μετά τα πέντε χρόνια η παράδοση ήταν απαλλαγμένη ανεξάρτητα από το τι είχε συμβεί στο κτίριο. Ο νέος κανόνας θέτει τελείως διαφορετικό ερώτημα. Παράδοση πριν από την πρώτη εγκατάσταση επιβαρύνεται με ΦΠΑ. Παράδοση μετά την πρώτη εγκατάσταση είναι απαλλαγμένη.

Οι δύο ορισμοί είναι η καρδιά του θέματος. Πρώτη εγκατάσταση είναι η πρώτη χρήση του κτιρίου μετά την παράδοση ή την ανέγερσή του, περιλαμβανομένης της ιδιοκατοίκησης, της ιδίας χρήσης, της εκμίσθωσης ή οποιασδήποτε άλλης χρήσης που ασκείται σε συστηματική βάση. Πρώτη χρήση σημαίνει συστηματική χρήση ή εκμετάλλευση του κτιρίου για περίοδο τουλάχιστον δεκαοκτώ μηνών. Ένα κτίριο που δεν έχει συμπληρώσει δεκαοκτώ μήνες πραγματικής συστηματικής χρήσης δεν έχει εγκατασταθεί για πρώτη φορά, ό,τι κι αν λέει το ημερολόγιο.

Υπάρχει και μια σχετική τακτοποίηση για τις ανακαινίσεις. Όπου ο μειωμένος συντελεστής εφαρμόζεται σε ανακαίνιση παλαιάς ιδιωτικής κατοικίας, αυτή η δεκαοκτάμηνη περίοδος συστηματικής χρήσης μετρά πλέον στην τριετία που απαιτείται για να θεωρηθεί μια κατοικία παλαιά.

Γιατί θεωρούμε σωστό το κριτήριο της χρήσης, και τι θα φέρει

Στηρίζουμε την αλλαγή, κάτι που ένας κατασκευαστής δεν λέει συχνά για φορολογική τροποποίηση. Ο πενταετής κανόνας δημιουργούσε ένα προφανές και κάπως ανόητο κίνητρο. Παρκάρεις απούλητο απόθεμα, το αφήνεις να κάθεται ή του βάζεις ένα τυπικό ενοικιαστήριο, περιμένεις να τρέξει το ρολόι, και μετά το πουλάς ως απαλλασσόμενη παράδοση. Το κτίριο ήταν καινούριο με κάθε έννοια που ενδιαφέρει τον αγοραστή και παλιό μόνο με την έννοια που ενδιέφερε τη φορολογική μεταχείριση. Το να συνδεθεί το ερώτημα με πραγματική, τεκμηριωμένη χρήση αντί με ημερομηνία κλείνει αυτή την πόρτα, και βάζει τον έντιμο και τον έξυπνο κατασκευαστή στην ίδια βάση. Είναι το ίδιο επιχείρημα που κάναμε για την ανεξάρτητη επιθεώρηση στο κείμενό μας για το ποιος ελέγχει πραγματικά το νέο σας σπίτι. Ο έλεγχος είναι απειλή μόνο αν βασιζόσουν στο να μην ελέγχεσαι.

Περιμένουμε δύο συνέπειες, και καμία τους δεν είναι καταστροφή. Η πρώτη είναι ότι οι κατασκευαστές θα το σκεφτούν περισσότερο πριν ενοικιάσουν βραχυπρόθεσμα απούλητες μονάδες, γιατί μια μίσθωση μπορεί πλέον ρητά να ξεκινήσει το ρολόι της πρώτης εγκατάστασης, με συνέπειες για το πώς θα αντιμετωπιστεί η τελική πώληση. Η εκτίμησή μας είναι ότι λιγότερες αποπερατωμένες μονάδες θα ενοικιάζονται όσο περιμένουν αγοραστή, κάτι που συνολικά είναι ελαφρώς καλό για τον αγοραστή και ελαφρώς ενοχλητικό για τον κατασκευαστή.

Η δεύτερη είναι ένα βάρος τεκμηρίωσης που κανείς δεν έχει κοστολογήσει ακόμη. Αν η φορολογική μεταχείριση κρίνεται από το αν ένα κτίριο βρίσκεται σε συστηματική χρήση για δεκαοκτώ μήνες, τότε κάποιος πρέπει να μπορεί να το αποδείξει, και η απόδειξη ζει στα ενοικιαστήρια, στα αρχεία κατοίκησης και στους λογαριασμούς κοινής ωφελείας. Αυτά ακριβώς τα αρχεία τα κρατούν άσχημα οι μικροί παίκτες. Περιμένουμε μια περίοδο σύγχυσης γύρω από παλαιότερο απούλητο απόθεμα και γύρω από μονάδες που κατοικήθηκαν με διακοπές, και περιμένουμε να ξεκαθαρίσει αργά και κατά περίπτωση.

Για τον αγοραστή που κοιτάζει ένα διετές διαμέρισμα που ουσιαστικά δεν κατοικήθηκε ποτέ, το πρακτικό συμπέρασμα είναι ότι το «καινούριο» και η «μεταπώληση» είναι πλέον νομικά συμπεράσματα και όχι περιγραφές. Ρωτήστε γραπτώς τον πωλητή αν η παράδοση αντιμετωπίζεται ως φορολογητέα ή απαλλασσόμενη, και ρωτήστε σε τι στηρίζεται για να το πει.

Οι όροι που δαγκώνουν αφού μετακομίσετε

Ο μειωμένος συντελεστής δεν είναι εφάπαξ όφελος που το βάζετε στην άκρη και το ξεχνάτε. Είναι ελάφρυνση συνδεδεμένη με όρους που τρέχουν για μια δεκαετία, και εδώ είναι το δεύτερο σημείο όπου πιάνονται αγοραστές.

Το ακίνητο πρέπει να είναι η κύρια και μόνιμη κατοικία σας για δέκα χρόνια. Δεν πρέπει να σας έχει εκδοθεί πιστοποιητικό μειωμένου συντελεστή τα προηγούμενα δέκα χρόνια, οπότε πρόκειται πραγματικά για ελάφρυνση πρώτης κατοικίας και όχι για κάτι επαναλαμβανόμενο. Αν πουλήσετε το ακίνητο ή το ενοικιάσετε μέσα σε αυτή τη δεκαετία, πρέπει να ενημερώσετε τον Έφορο Φορολογίας εντός τριάντα ημερών από την αλλαγή χρήσης και να επιστρέψετε τη διαφορά μεταξύ 5% και 19%, αναλογικά με τα έτη που απομένουν.

Αυτό το τελευταίο αξίζει δική του πρόταση, γιατί συγκρούεται με κάτι που πολλοί αγοραστές σχεδιάζουν σιωπηλά. Αν η πρόθεσή σας είναι να μείνετε στο σπίτι λίγα χρόνια και μετά να το βγάλετε στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ο μειωμένος συντελεστής δεν είναι τζάμπα λεφτά, είναι δάνειο με ενσωματωμένο μηχανισμό αποπληρωμής. Όποιος σκέφτεται έτσι πρέπει να διαβάσει τον οδηγό μας για τους κανόνες βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Κύπρο παράλληλα με αυτό, και να κοστολογήσει την επιστροφή από την αρχή.

Η ίδια η αίτηση είναι ψηφιακή δήλωση που υποβάλλεται μέσω της πλατφόρμας Tax For All, μετά την υπογραφή και σφράγιση του συμβολαίου και μια αρχική πληρωμή, και κρίσιμα πριν κατοικήσετε ή χρησιμοποιήσετε το ακίνητο. Τα δικαιολογητικά είναι τα αναμενόμενα: ταυτοποίηση, πιστοποιητικό γάμου όπου χρειάζεται, οι πολεοδομικές και οικοδομικές άδειες, τα αρχιτεκτονικά σχέδια που επιβεβαιώνουν το δομήσιμο εμβαδόν, το σφραγισμένο συμβόλαιο και απόδειξη πληρωμής. Το να πάρετε τα κλειδιά πριν κατατεθεί η δήλωση είναι πραγματικό και αποφεύξιμο λάθος, και γι’ αυτό κυνηγάμε τους αγοραστές μας πολύ πριν την παράδοση.

Τι αλλάζει στον σχεδιασμό και στην προσφορά μας

Αλλάζει και τα δύο, και προτιμούμε να το πούμε παρά να προσποιηθούμε ότι τα σχέδιά μας γίνονται στο κενό. Ό,τι σχεδιάζουμε με στόχο αγοραστή πρώτης κατοικίας έχει πλέον τα 190 τετραγωνικά δομήσιμου εμβαδού ως γραμμή που δεν περνάμε, και θα χάναμε πιο εύκολα τέσσερα τετραγωνικά καλυμμένης βεράντας παρά να δώσουμε σε κάποιον φορολογικό λογαριασμό πενήντα χιλιάδων ευρώ. Όπου ένα σχέδιο όντως ξεπερνά το όριο, το λέμε νωρίς και το τιμολογούμε με 19% από την πρώτη κουβέντα αντί να το ανακαλύψουμε στο στάδιο του συμβολαίου.

Στην τιμολόγηση, δίνουμε σε κάθε αγοραστή τρία νούμερα αντί για ένα: την τιμή, τον ΦΠΑ με τον κανονικό συντελεστή, και τον ΦΠΑ με τον μειωμένο αν είναι πιθανό να δικαιούται. Βάζουμε επίσης το δομήσιμο εμβαδόν στο συμβόλαιο ως νούμερο αντί να αφήνεται να συναχθεί από τα σχέδια. Τίποτα από αυτά δεν είναι γενναιοδωρία. Είναι απλώς η εκδοχή της συζήτησης που δεν καταλήγει σε καβγά, και μετά από δεκαπέντε ολοκληρωμένα σπίτια έχουμε ισχυρή προτίμηση σε αυτή την εκδοχή.

Επηρεάζει επίσης το τι χτίζουμε εξαρχής. Η αλληλεπίδραση των ορίων με το σημερινό κατασκευαστικό κόστος είναι μία από τις δυνάμεις που σπρώχνουν τη νέα ανάπτυξη στην Πάφο προς πιο σφιχτά και καλύτερα προδιαγεγραμμένα σπίτια αντί για μεγαλύτερα, τάση που αναλύουμε περισσότερο στις προοπτικές της αγοράς ακινήτων της Πάφου για το 2026. Δεν θεωρούμε ότι είναι εντελώς κακό. Απλώς θα προτιμούσαμε να το οδηγεί ο σχεδιασμός και όχι ένα φορολογικό όριο.

Τι να έχετε γραπτώς πριν υπογράψετε

Μια σύντομη λίστα, και τίποτα από αυτά δεν είναι δύσκολο να το πάρετε αν αυτός που σας πουλά κρατά σωστά αρχεία.

Πάρτε το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν ως νούμερο, από τα αρχιτεκτονικά σχέδια. Πάρτε τον συντελεστή ΦΠΑ που προτίθεται να χρεώσει ο πωλητής, δηλωμένο ρητά, μαζί με τον επιμερισμό αν μέρος της τιμής πέφτει πάνω από τα όρια. Πάρτε τις ημερομηνίες της πολεοδομικής και της οικοδομικής άδειας, που κρίνουν αν παίζει καν κάποια μεταβατική μεταχείριση. Πάρτε επιβεβαίωση για το αν η μονάδα κατοικήθηκε, ενοικιάστηκε ή χρησιμοποιήθηκε ποτέ, και για πόσο, γιατί μετά την 1η Σεπτεμβρίου αυτό κρίνει αν η παράδοση είναι καν φορολογητέα. Και συμφωνήστε γραπτώς ποιος είναι υπεύθυνος να καταθέσει τη δήλωση μειωμένου συντελεστή και μέχρι πότε, ώστε να γίνει πριν την παράδοση και όχι μετά.

Αν αγοράζετε από το εξωτερικό, προσθέστε ακόμη ένα. Επιβεβαιώστε πώς αλληλεπιδρά ο ΦΠΑ με τη διαδρομή διαμονής που ακολουθείτε, γιατί τα όρια της επιλέξιμης επένδυσης συνήθως διατυπώνονται χωρίς ΦΠΑ και αυτό αλλάζει το συνολικό ποσό που πρέπει να καλύψετε. Τους μηχανισμούς τους καλύπτουμε στη μόνιμη διαμονή στην Κύπρο μέσω επένδυσης και στον οδηγό μας για την αγορά ακινήτου στην Κύπρο από αλλοδαπό.

Πού πιστεύουμε ότι καταλήγει

Η εκτίμησή μας είναι ότι η αλλαγή της 1ης Σεπτεμβρίου θα αποδειχθεί μεγαλύτερη στην πράξη από όσο φαίνεται στο χαρτί, και ότι οι περισσότερες τριβές των επόμενων δεκαοκτώ μηνών θα πέσουν στο παλαιότερο απούλητο απόθεμα και όχι στις νέες πωλήσεις. Ό,τι αρχίζει να χτίζει ένας κατασκευαστής σήμερα είναι ξεκάθαρο. Στο αποπερατωμένο διαμέρισμα που κάθεται τρία χρόνια με ενοικιαστή μέσα για τον ένα θα γίνουν οι διαφωνίες, και θα κριθούν από αρχεία και όχι από αρχές.

Για τα όρια, θα βάζαμε στοίχημα ότι το πλαφόν των €475.000 θα επανεξεταστεί μέσα σε δυο χρόνια, γιατί η απόσταση ανάμεσα σε αυτό και στο πραγματικό κόστος ενός οικογενειακού σπιτιού μεγαλώνει κάθε τρίμηνο και ο σχεδιασμός του ως γκρεμός κάνει αυτή την απόσταση ασυνήθιστα επώδυνη. Θα ήμασταν λιγότερο σίγουροι για το αν θα κουνηθεί το νούμερο των 130 τετραγωνικών, αφού τα όρια εμβαδού ήταν ολόκληρο το νόημα της μεταρρύθμισης του 2023.

Για τον αγοραστή, τίποτα από αυτά δεν χρειάζεται να είναι περίπλοκο. Βρείτε σε ποια πλευρά των ορίων κάθεται το σπίτι σας πριν διαλέξετε το σπίτι. Πάρτε το δομήσιμο εμβαδόν γραπτώς. Καταθέστε τη δήλωση πριν πάρετε τα κλειδιά. Και δείτε τον δεκαετή όρο ως πραγματική δέσμευση και όχι ως τυπικότητα, γιατί είναι. Κάντε αυτά τα τέσσερα σωστά και ο ΦΠΑ παύει να είναι το τρομακτικό μέρος της αγοράς και ξαναγίνεται μια γραμμή σε ένα φύλλο, εκεί που ανήκει. Τα τρέχοντα έξοδα μετά από αυτό είναι πολύ μικρότερη συζήτηση, και τα δουλεύουμε στους φόρους ακινήτων στην Κύπρο.

Μια επιφύλαξη, και το εννοούμε

Εμείς χτίζουμε σπίτια. Δεν είμαστε φοροτεχνικοί, και ο ΦΠΑ στην ακίνητη ιδιοκτησία είναι πεδίο όπου ο γενικός κανόνας και τα δικά σας δεδομένα μπορεί να δείχνουν σε διαφορετικές κατευθύνσεις. Όλα τα παραπάνω είναι η δική μας ανάγνωση της κατάστασης όπως ισχύει στα τέλη Αυγούστου 2026, γραμμένα για να σας βοηθήσουν να κάνετε καλύτερες ερωτήσεις. Πριν δεσμεύσετε χρήματα, βάλτε τα συγκεκριμένα δεδομένα σας μπροστά σε Κύπριο φοροτεχνικό ή δικηγόρο ακινήτων και πάρτε απάντηση με το όνομά σας πάνω. Κοστίζει μερικές εκατοντάδες ευρώ και είναι το φθηνότερο κομμάτι ολόκληρης της συναλλαγής.