Δύο Τεμάχια και Ένας Τίτλος Το Νομοσχέδιο του 2026 για τους Ξένους Αγοραστές

Η ερώτηση που μας γίνεται κάθε εβδομάδα

Κάποια εκδοχή της φτάνει στο email μας σχεδόν κάθε εβδομάδα, συνήθως από ένα ζευγάρι στην Αγγλία που αποταμιεύει εδώ και χρόνια για ένα σπίτι στην Πάφο: πρόκειται να τους απαγορευτεί η αγορά; Έχουν διαβάσει έναν τίτλο για περιορισμούς στην ξένη ιδιοκτησία, έχουν καταλάβει ότι το Brexit τους έκανε υπηκόους τρίτης χώρας, και θέλουν να ξέρουν αν πρέπει να βιαστούν, να περιμένουν ή να το αφήσουν.

Η ειλικρινής απάντηση χρειάζεται περισσότερο χώρο από όσο επιτρέπει ένας τίτλος, οπότε ακολουθεί ολόκληρη. Υπάρχει πραγματικό νομοσχέδιο, επέστρεψε στη Βουλή τον Σεπτέμβριο, και όντως θα άλλαζε πράγματα. Θα άλλαζε όμως πολύ λιγότερα για έναν συνηθισμένο αγοραστή από όσα υπονοεί η κάλυψη, και το κομμάτι που μετράει περισσότερο για όσους μας γράφουν δεν βρίσκεται καν μέσα στο νομοσχέδιο.

Τι βρίσκεται πραγματικά στο τραπέζι

Τέσσερις ξεχωριστές προτάσεις κυκλοφορούν από τον Ιανουάριο του 2026, από το ΑΚΕΛ, από μια ομάδα ΔΗΚΟ, ΔΗΣΥ και ΔΗΠΑ, και μία από τον Νίκο Γεωργίου του ΔΗΣΥ για τη διαδικασία υποβολής. Η Επιτροπή Εσωτερικών προσπαθεί να τις ενοποιήσει σε ένα κείμενο. Το κοινό έδαφος και των τεσσάρων μοιάζει κάπως έτσι.

Οι υπήκοοι τρίτων χωρών θα περιορίζονταν σε δύο τεμάχια με συνολική έκταση 1.100 τετραγωνικά μέτρα και σε μία κατοικία. Η εκδοχή του ΑΚΕΛ θέτει την κατοικία έως 200 τετραγωνικά μέτρα, το κατάστημα έως 200 και το γραφείο έως 300, όλα χωρίς έγκριση Υπουργικού, με οτιδήποτε πέραν αυτών να την απαιτεί. Το κυβερνητικό προσχέδιο δεν έχει κλειδώσει το νούμερο για την κατοικία: ο Υπουργός Εσωτερικών Κωνσταντίνος Ιωάννου δήλωσε τον Σεπτέμβριο ότι οι λεπτομέρειες για το μέγεθος ακόμη συζητούνται.

Ολόκληρες κατηγορίες γης θα έβγαιναν εκτός ορίων ανεξαρτήτως μεγέθους: γεωργική και δασική γη, ό,τι γειτνιάζει με τη γραμμή κατάπαυσης του πυρός, και γη κοντά σε κρίσιμες υποδομές, που στο κείμενο σημαίνει λιμάνια, αεροδρόμια, στρατόπεδα και την παράκτια ζώνη. Για τις εταιρείες, το κριτήριο που συζητείται είναι τουλάχιστον 51 τοις εκατό ιδιοκτησία ή έλεγχος από πολίτες ή οντότητες της ΕΕ και του ΕΟΧ, και στοχεύει ευθέως στην πρακτική της παρεμβολής μιας κυπριακής εταιρείας ανάμεσα στον αγοραστή τρίτης χώρας και στο Κτηματολόγιο.

Τίποτε από αυτά δεν είναι νόμος. Οι προτάσεις είχαν προγραμματιστεί για ψήφιση στην ολομέλεια τον Απρίλιο, αποσύρθηκαν την τελευταία στιγμή, και μετά έληξαν με τη διάλυση της Βουλής. Η νέα Επιτροπή Εσωτερικών τις ξανάπιασε στις 2 Σεπτεμβρίου, ασχολήθηκε με τις αγορές από φυσικά πρόσωπα, και προγραμμάτισε τις αγορές από εταιρείες για τον Οκτώβριο. Εκείνη η δεύτερη συνεδρία είναι που αξίζει να παρακολουθήσετε, για λόγους που θα εξηγήσουμε.

Η Κύπρος δεν είναι σήμερα ανοιχτό πεδίο

Το πλαίσιο στην πλειονότητα της κάλυψης είναι ότι οι ξένοι μπορούν σήμερα να αγοράσουν ό,τι θέλουν και ότι αυτό το νομοσχέδιο θα επιβάλει επιτέλους όρια. Δεν λέει αυτό ο νόμος, και η διαφορά μετράει αν προσπαθείτε να υπολογίσετε πόσα πραγματικά αλλάζουν.

Ο περί Κτήσεως Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Αλλοδαποί) Νόμος, Κεφ. 109, περιορίζει τους αγοραστές εκτός ΕΕ εδώ και δεκαετίες. Ένας υπήκοος τρίτης χώρας χρειάζεται ήδη άδεια για να αποκτήσει ακίνητο, που χορηγείται κατ’ εξουσιοδότηση από τον Έπαρχο αντί για το Υπουργικό Συμβούλιο σε συνεδρία, και περιορίζεται ήδη σε ένα ακίνητο, με τη γη να μην ξεπερνά τα 4.014 τετραγωνικά μέτρα. Αντίθετα, οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ αγοράζουν ελεύθερα από τότε που έληξε το 2009 η πενταετής μεταβατική περίοδος που διαπραγματεύτηκε η Κύπρος κατά την ένταξη. Δεν χρειάζονται άδεια και δεν έχουν πλαφόν.

Άρα η βασική αλλαγή για έναν αγοραστή εκτός ΕΕ είναι ένα πλαφόν που πέφτει από τα 4.014 τετραγωνικά μέτρα στα 1.100, συν οι νέες απαγορευμένες ζώνες, συν ένα πιθανό ανώτατο όριο στο μέγεθος της κατοικίας. Αυτό είναι πραγματικό σφίξιμο. Δεν είναι η εισαγωγή ελέγχων εκεί που δεν υπήρχαν, και όποιος το παρουσιάζει έτσι δεν έχει διαβάσει το Κεφ. 109. Οι βασικοί κανόνες της αγοράς εδώ ως αλλοδαπός είναι στον οδηγό μας για την αγορά ακινήτου στην Κύπρο ως αλλοδαπός, και δεν έχουν αλλάξει ακόμη.

Τα νούμερα δεν στηρίζουν την αφετηρία

Εδώ διαφωνούμε με το επιχείρημα που διατυπώνεται στην επιτροπή, και θα βάλουμε δικά μας νούμερα πίσω από τη διαφωνία αντί να την αφήσουμε σκέτη.

Το επιχείρημα υπέρ των περιορισμών στηρίζεται στο ότι οι ξένοι αγοραστές παίρνουν διαρκώς μεγαλύτερο κομμάτι της Κύπρου. Το κομμάτι είναι όντως μεγάλο. Από τον Ιανουάριο έως τον Ιούλιο του 2026 οι ξένοι αγοραστές υπέγραψαν 4.980 συμβόλαια πώλησης, 41,3 τοις εκατό της αγοράς, από 39,2 τοις εκατό έναν χρόνο πριν. Η Πάφος είναι η ακραία περίπτωση: 1.667 από αυτά τα συμβόλαια ήταν σε αυτή την επαρχία, περίπου επτά στα δέκα όσων πωλήθηκαν εδώ. Στο οκτάμηνο η Πάφος κατέγραψε 2.654 συμβόλαια συνολικά, αυξημένα κατά 20 τοις εκατό, η ταχύτερη ανάπτυξη από κάθε άλλη επαρχία του νησιού.

Δείτε τώρα ποιος την οδηγεί. Στην Πάφο, οι αγορές από πολίτες της ΕΕ αυξήθηκαν κατά 46,4 τοις εκατό σε ετήσια βάση. Οι αγορές από εκτός ΕΕ αυξήθηκαν κατά 19,2 τοις εκατό. Παγκύπρια, οι εκτός ΕΕ αγοραστές έπεσαν από το 72,6 τοις εκατό όλων των ξένων αγορών το 2023 στο 66,1 τοις εκατό το 2026. Το μερίδιο των εκτός ΕΕ δεν ανεβαίνει. Υποχωρεί, και η επιτάχυνση έρχεται από Γερμανούς, Πολωνούς, Γάλλους και άλλους πολίτες της ΕΕ, τους οποίους αυτό το νομοσχέδιο δεν αγγίζει και, βάσει ευρωπαϊκού δικαίου, δεν μπορεί να αγγίξει.

Με απλά λόγια: το νομοσχέδιο περιορίζει το πιο αργά αναπτυσσόμενο μισό της ξένης ζήτησης και αφήνει ήσυχο το πιο γρήγορο. Αν η ανησυχία είναι ότι υπερβολικά μεγάλο μέρος της Πάφου ανήκει σε ανθρώπους που δεν είναι από εδώ, αυτή η νομοθεσία δεν το αντιμετωπίζει. Ανακατανέμει το ποιοι είναι οι ξένοι ιδιοκτήτες. Θεωρούμε ότι αξίζει να ειπωθεί δημόσια, και δεν έχουμε δει κανέναν στη συζήτηση να το λέει.

Τα όρια σχεδόν δεν αγγίζουν τον συνηθισμένο αγοραστή, με μία εξαίρεση

Πάρτε τα προτεινόμενα όρια και βάλτε τα δίπλα σε αυτά που πραγματικά αγοράζει ο κόσμος εδώ. Ένα διαμέρισμα στην Πάφο είναι συνήθως 85 με 140 τετραγωνικά μέτρα. Μια βίλα τριών υπνοδωματίων κάθεται σε τεμάχιο περίπου 300 με 550 τετραγωνικών μέτρων. Δύο τεμάχια συνολικά 1.100 τετραγωνικών μέτρων είναι, για μια οικογένεια που αγοράζει σπίτι και όχι γη για επένδυση, γενναιόδωρο περιθώριο. Οι περισσότεροι από τους αγοραστές μας δεν θα το πλησίαζαν ποτέ.

Το νούμερο που θα μπορούσε να πονέσει είναι τα 200 τετραγωνικά μέτρα κατοικίας στο προσχέδιο του ΑΚΕΛ, και θα πονούσε με τρόπο που δεν έχει συζητηθεί, λόγω του πώς μετράται το καλυμμένο εμβαδόν στην Κύπρο. Μια βίλα τεσσάρων υπνοδωματίων με μια αξιοπρεπή καλυμμένη βεράντα, στεγασμένη στάθμευση και υπόγειο δεν μένει κάτω από 200 τετραγωνικά μέτρα καλυμμένου εμβαδού. Ούτε μια άνετη κατοικία τριών υπνοδωματίων με τον υπαίθριο χώρο που είναι ολόκληρο το νόημα του να χτίζεις εδώ. Αν αυτό το νούμερο επιβιώσει στο τελικό κείμενο και μετριέται στο συνολικό καλυμμένο αντί στο εσωτερικό εμβαδόν, δεν σταματά όποιον συσσωρεύει γη. Σταματά ένα συνταξιούχο ζευγάρι από το Κεντ που αγοράζει τη βίλα που σχεδιάζει μια δεκαετία.

Θα προτιμούσαμε το κείμενο να το λύσει τώρα παρά μετά την πρώτη απόρριψη. Αν θέλετε να βάλετε όριο στο μέγεθος μιας κατοικίας ξένης ιδιοκτησίας, πείτε αν μετρούν οι βεράντες, τα υπόγεια και οι στεγασμένες θέσεις στάθμευσης, γιατί στην κυπριακή κατασκευή αυτά τα τρία είναι το μεγαλύτερο μέρος της διαφοράς ανάμεσα στα 180 και στα 240 τετραγωνικά.

Οι Βρετανοί αγοραστές εμπίπτουν, και κανείς δεν το λέει

Η ρητορική στην επιτροπή αφορά παραλίες, ξενοδοχεία και στρατηγική γη. Ο Αρίστος Δαμιανού, που προεδρεύει της Επιτροπής Εσωτερικών, έχει μιλήσει για μεγάλα ξένα ιδιωτικά συμφέροντα που αγοράζουν τα πάντα από παραλίες μέχρι ξενοδοχεία, και για γη κοντά σε λιμάνια και αεροδρόμια. Είναι ένα συνεκτικό επιχείρημα εθνικής ασφάλειας και δεν το απορρίπτουμε.

Όμως ένας νόμος γραμμένος για εκείνο το πρόβλημα εφαρμόζεται σε όλους μέσα στην ίδια νομική κατηγορία, και από την 1η Ιανουαρίου 2021 αυτή η κατηγορία περιλαμβάνει τους Βρετανούς πολίτες. Ο Βρετανός αγοραστής που έρχεται στην Πάφο είκοσι χρόνια είναι, στα μάτια του Κεφ. 109 και αυτού του νομοσχεδίου, υπήκοος τρίτης χώρας ακριβώς στην ίδια κατηγορία με ένα υπεράκτιο σχήμα που αγοράζει παράκτιο τεμάχιο. Ίδιο πλαφόν, ίδιες απαγορευμένες ζώνες, ίδια άδεια.

Η Βρετανία είναι από τις μεγαλύτερες πηγές αγοραστών σε αυτή την επαρχία, και για πάρα πολλούς από αυτούς η Πάφος είναι εκεί που σκοπεύουν να ζήσουν, όχι μια επένδυση που την κρατούν από απόσταση. Η συζήτηση δεν έχει ξεχωρίσει τα δύο, ούτε το προσχέδιο. Αν ζυγίζετε μια μετακόμιση, η πρακτική εικόνα είναι στο μετακόμιση στην Κύπρο από το Ηνωμένο Βασίλειο, και η οδός διαμονής που πολλοί συνδυάζουν με μια αγορά είναι στη μόνιμη διαμονή στην Κύπρο μέσω επένδυσης.

Το πραγματικό μποτιλιάρισμα είναι η επαρχιακή διοίκηση, όχι ο νόμος

Αυτό είναι το κομμάτι που μας απασχολεί περισσότερο, γιατί το ζούμε σε κάθε πώληση σε αγοραστή εκτός ΕΕ.

Η άδεια που χρειάζεται ένας υπήκοος τρίτης χώρας υπάρχει ήδη. Το πρόβλημα είναι πόσο αργεί, και η απάντηση εξαρτάται πλήρως από την επαρχία στην οποία αγοράζετε. Τον Ιούλιο του 2026 η αίτηση έπαιρνε περίπου 30 με 45 ημέρες στη Λεμεσό. Στην Πάφο παίρνει τέσσερις με πέντε μήνες. Ίδιος νόμος, ίδιο έντυπο, ίδια χώρα, τετραπλάσια αναμονή. Οι αγοραστές μας απορροφούν αυτή την καθυστέρηση με τα χρήματά τους δεσμευμένα και τη ζωή τους σε αναμονή, και δεν υπάρχει νομικός λόγος γι’ αυτό. Είναι θέμα στελέχωσης.

Το νομοσχέδιο, όπως είναι γραμμένο, προσθέτει ελέγχους σε αυτή τη διαδικασία: αυστηρότερους μηχανισμούς, επαλήθευση κριτηρίων, έλεγχο πραγματικών δικαιούχων. Καθένα από αυτά στέκει από μόνο του. Όλα όμως προσγειώνονται στο γραφείο της επαρχίας που είναι ήδη το πιο αργό του νησιού, χωρίς καμία πρόνοια που να εντοπίζουμε για τη στελέχωσή του. Θα θέλαμε να δούμε την Επαρχιακή Διοίκηση Πάφου να φτάνει τους χρόνους της Λεμεσού πριν προστεθεί ένας μόνο νέος έλεγχος στον φόρτο της. Ρύθμιση που η διοίκηση δεν μπορεί να εκτελέσει δεν είναι ρύθμιση. Είναι ουρά.

Υπάρχει και δεύτερο νούμερο που δείχνει προς την ίδια κατεύθυνση. Στο επτάμηνο του 2026 υπογράφηκαν 4.980 ξένα συμβόλαια πώλησης και ολοκληρώθηκαν 2.683 μεταβιβάσεις. Είναι το μεγαλύτερο χάσμα των τελευταίων τεσσάρων ετών. Τα συμβόλαια υπογράφονται πολύ γρηγορότερα από όσο το σύστημα τα μετατρέπει σε εγγεγραμμένη ιδιοκτησία, που είναι το ίδιο πρόβλημα καθυστέρησης για το οποίο γράψαμε στους τίτλους ιδιοκτησίας στην Πάφο, ιδωμένο από την άλλη άκρη.

Η εταιρική οδός είναι το πραγματικό παραθυράκι

Αν θέλετε να ξέρετε ποιο κομμάτι αυτού του νομοσχεδίου θα αλλάξει πραγματικά συμπεριφορές, είναι αυτό που συζητείται τον Οκτώβριο, όχι αυτό που έκανε τους τίτλους τον Μάρτιο.

Το Κεφ. 109 περιορίζει αλλοδαπούς. Ιστορικά υπήρξε πολύ λιγότερο αποτελεσματικό απέναντι σε μια κυπριακή ή ευρωπαϊκή εταιρεία της οποίας οι πραγματικοί δικαιούχοι είναι υπήκοοι τρίτων χωρών, γιατί η εταιρεία δεν είναι αλλοδαπός. Από εκεί πέρασε ένα μεγάλο μέρος των αγορών μεγάλης κλίμακας χωρίς να υποβληθεί αίτηση για άδεια, και αυτό επισήμανε ο Γενικός Ελεγκτής το 2025, αναφέροντας ότι οι ξένοι αντιστοιχούσαν σε πάνω από το ένα τέταρτο των πωλήσεων του 2024, νούμερο που η ίδια η υπηρεσία θεωρούσε ότι υποεκτιμά τις εταιρικές αγορές.

Ένα κριτήριο 51 τοις εκατό ευρωπαϊκής ιδιοκτησίας και ελέγχου θα το έκλεινε. Πιστεύουμε ότι πρέπει να κλείσει, και το λέμε ως κατασκευαστής που πουλά τακτικά σε υπηκόους τρίτων χωρών. Ένας κανόνας που δεσμεύει το συνταξιούχο ζευγάρι που αγοράζει ένα διαμέρισμα και όχι το σχήμα που αγοράζει σαράντα δεν είναι κανόνας, και εκθέτει ολόκληρο το πλαίσιο. Αν σας έχουν συμβουλεύσει κάποια στιγμή να αγοράσετε μέσω κυπριακής εταιρείας ειδικά για να αποφύγετε την άδεια, θεωρήστε ότι αυτή η συμβουλή έχει σύντομη ημερομηνία λήξης, και ζητήστε σωστή νομική συμβουλή πριν αναδιαρθρώσετε οτιδήποτε.

Τι θα κάναμε αν αγοράζατε στην Πάφο τώρα

Μη βιαστείτε εξαιτίας αυτού. Δεν υπάρχει ανακοινωμένη καταληκτική ημερομηνία, δεν υπάρχει δημοσιευμένη μεταβατική διάταξη, και δεν κυκλοφορεί προσχέδιο που να λέει ότι τα συμβόλαια που υπογράφηκαν πριν από κάποια ημερομηνία προστατεύονται. Ένα νομοσχέδιο που έχει ήδη αναβληθεί μία φορά και λήξει μία φορά δεν είναι προθεσμία, και μια αγορά από πανικό είναι χειρότερη απόφαση από μια αγορά που καθυστέρησε έξι μήνες.

Καταθέστε όμως νωρίς την αίτηση για την άδεια αντί να τη θεωρείτε χαρτομάνι του τέλους. Στην Πάφο είναι το μακρύτερο σκέλος όλης της συναλλαγής, και όσο νωρίτερα φτάσει ο φάκελος στην Επαρχιακή Διοίκηση τόσο νωρίτερα ξεκινά το ρολόι.

Καταθέστε το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο εντός της νόμιμης προθεσμίας. Η ειδική εκτέλεση προστατεύει τη θέση σας ό,τι κι αν γίνει με αυτή τη νομοθεσία, και είναι το σημαντικότερο πράγμα που κάνει ένας αγοραστής εκτός ΕΕ. Αν αγοράζετε πριν την αποπεράτωση, οι μηχανισμοί είναι στην αγορά ακινήτου υπό ανέγερση στην Πάφο.

Ζητήστε από τον κατασκευαστή το εμβαδόν του τεμαχίου και το συνολικό καλυμμένο εμβαδόν γραπτώς, σε τετραγωνικά μέτρα, πριν υπογράψετε. Δύο νούμερα. Αν έρθει όριο μεγέθους, αυτά τα δύο κρίνουν αν η αγορά σας χωράει μέσα του, και ένας κατασκευαστής που δεν μπορεί να τα βγάλει γρήγορα σας λέει και κάτι ακόμη. Το επιχειρηματολογούμε για άλλους λόγους στην επιλογή κατασκευαστή στην Πάφο.

Και αν σκεφτόσασταν γη αντί για έτοιμη κατοικία, σκεφτείτε το πιο προσεκτικά από ό,τι θα το κάνατε έναν χρόνο πριν. Στη γη τα πλαφόν και οι απαγορευμένες ζώνες έχουν πραγματική ισχύ, τα γεωργικά τεμάχια φαίνεται πιθανό να αποκλειστούν εντελώς για υπηκόους τρίτων χωρών, και το περιθώριο λάθους στένεψε. Η βάση είναι στην αγορά γης στην Κύπρο, και το πού βρίσκονται οι ζώνες της επαρχίας στις καλύτερες περιοχές για αγορά ακινήτου στην Πάφο.

Πού καταλήγουμε

Είμαστε κατασκευαστής στην Πάφο και μεγάλο μέρος όσων χτίζουμε το αγοράζουν άνθρωποι που δεν είναι Κύπριοι. Θα περιμένατε να το αντιστρατευόμαστε, και στο κριτήριο για τις εταιρείες δεν το κάνουμε. Κλείστε το. Για τις ζώνες κοντά στη γραμμή κατάπαυσης του πυρός και στις κρίσιμες υποδομές δεν έχουμε επίσης αντίρρηση: μια χώρα στη θέση της Κύπρου δικαιούται να αποφασίζει ποιος κατέχει τη γη δίπλα στα λιμάνια της.

Αυτό που αντικρούουμε είναι ένα όριο μεγέθους που τίθεται χωρίς να λέγεται πώς μετριέται, σε μια επαρχία όπου η υφιστάμενη άδεια ήδη παίρνει πέντε μήνες, δικαιολογημένο από μια τάση που τα ίδια τα στοιχεία του Κτηματολογίου δείχνουν ότι πηγαίνει αντίστροφα. Οι άνθρωποι που θα ταλαιπωρηθούν πραγματικά δεν είναι αυτοί για τους οποίους γίνονται οι ομιλίες. Είναι το ζευγάρι που έρχεται στον Κόλπο των Κοραλλιών από τότε που τα παιδιά του ήταν μικρά.

Παρακολουθήστε τη συνεδρία της επιτροπής τον Οκτώβριο για τις εταιρικές αγορές. Εκεί αυτό το νομοσχέδιο είτε γίνεται σοβαρή νομοθεσία είτε μένει χειρονομία προς τον ευκολότερο στόχο. Για το ευρύτερο πλαίσιο του τι συμβαίνει στις τιμές και στην προσφορά εδώ όσο όλα αυτά συζητούνται, δείτε την αγορά ακινήτων της Πάφου το 2026.

Πρόκειται για νομοσχέδιο, όχι για νόμο. Όλα τα παραπάνω περιγράφουν προτάσεις που μπορεί να αλλάξουν ουσιωδώς ή να μην ψηφιστούν ποτέ, και τίποτε από αυτά δεν είναι νομική συμβουλή. Ελέγξτε τη δική σας θέση με Κύπριο δικηγόρο πριν ενεργήσετε.