Τι Κοστίζει Πραγματικά μια Άδεια Τέλη Άδειας Οικοδομής στην Κύπρο μετά τη Μεταρρύθμιση του Οκτωβρίου 2026

Η φθηνότερη γραμμή του τιμολογίου

Ένας πελάτης που είχε αγοράσει τεμάχιο πάνω από την Τάλα μάς τηλεφώνησε την άνοιξη και έκανε μια ερώτηση που την ακούμε δυο φορές τον μήνα. Είχε τα σχέδια του αρχιτέκτονα, είχε προσφορά από εργολάβο, και ήθελε να μάθει πόσο θα του κοστίσει η ίδια η άδεια οικοδομής. Όχι ο αρχιτέκτονας. Όχι ο πολιτικός μηχανικός. Τα τέλη που πληρώνονται στον Οργανισμό για το χαρτί. Είχε ρωτήσει τρεις ανθρώπους και είχε πάρει τρεις διαφορετικές απαντήσεις, όλες αόριστες, και το πλησιέστερο σε νούμερο ήταν «καμιά δυο χιλιάδες, ίσως».

Ούτε εμείς μπορούσαμε να του δώσουμε καθαρή απάντηση, και αυτό μάς ενόχλησε περισσότερο από όσο ενόχλησε εκείνον. Θεωρητικά το τέλος υπολογιζόταν. Στην πράξη περνούσε μέσα από κλιμακωτή χρέωση που ανέβαινε με το εμβαδόν, πολλαπλασιαζόταν με συντελεστή κόστους που εξαρτιόταν από το ποια από τις τρεις γεωγραφικές κατηγορίες έπιανε το τεμάχιό σας, και μετά φόρτωνε πρόσθετα για τον μαντρότοιχο, τις ακάλυπτες βεράντες και τους χώρους στάθμευσης. Κανείς εκτός του Οργανισμού δεν μπορούσε να το βγάλει εκ των προτέρων με σιγουριά, και όσοι ήταν μέσα στον Οργανισμό δεν το απολάμβαναν κι αυτοί ιδιαίτερα.

Στις 27 Οκτωβρίου 2026 το Υπουργικό Συμβούλιο ενέκρινε την αναθεώρηση αυτών των κανόνων. Οι τρεις κατηγορίες φεύγουν. Η κλιμακωτή χρέωση φεύγει. Τα πρόσθετα για τις εξωτερικές εργασίες φεύγουν όταν οι εργασίες αυτές εντάσσονται στην κύρια ανάπτυξη. Μένει ένας επίπεδος πίνακας συντελεστών ανά τετραγωνικό, και για πρώτη φορά εδώ και καιρό κάποιος με μεζούρα και κομπιουτεράκι μπορεί να βγάλει μόνος του το νούμερό του πριν υποβάλει. Αξίζει να γραφτεί σωστά, γιατί απ’ όσο βλέπουμε κανείς δεν έχει δημοσιεύσει ακόμη τον νέο πίνακα αναλυτικά.

Μία άδεια, δύο άδειες, και ποια αφορά η αλλαγή

Πριν τα νούμερα, μια διάκριση που μπερδεύει σχεδόν κάθε ξένο αγοραστή και αρκετούς ντόπιους. Μια ανάπτυξη στην Κύπρο χρειάζεται κανονικά δύο εγκρίσεις, όχι μία. Πρώτα έρχεται η πολεοδομική άδεια, βάσει του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, και αυτή κρίνει αν όσα θέλετε να χτίσετε επιτρέπονται καθόλου στο τεμάχιο: κάλυψη, συντελεστής δόμησης, όροφοι, ύψος, αποστάσεις. Αναλύσαμε αυτόν τον μηχανισμό στις πολεοδομικές ζώνες στην Πάφο. Δεύτερη έρχεται η άδεια οικοδομής, βάσει του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, που αφορά το αν το κτίριο κατασκευάζεται σωστά: στατικά, πυρασφάλεια, αποχέτευση, πρόσβαση, συμμόρφωση με τους οικοδομικούς κανονισμούς.

Η μεταρρύθμιση του Οκτωβρίου τροποποιεί τους περί Οδών και Οικοδομών Κανονισμούς. Αλλάζει τα τέλη για τις άδειες οικοδομής και για τον διαχωρισμό γης. Δεν αγγίζει τα τέλη των πολεοδομικών αιτήσεων, που βρίσκονται σε εντελώς ξεχωριστό πίνακα. Οπότε αν κάποιος σάς πει ότι απλοποιήθηκαν όλα τα τέλη αδειοδότησης, έχει διαβάσει τη μισή ιστορία.

Και οι δύο αιτήσεις περνούν από τον ΙΠΠΟΔΑΜΟ, την ηλεκτρονική πλατφόρμα που είναι υποχρεωτική από την 1η Ιουλίου 2024, και τις χειρίζονται οι πέντε Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης που ανέλαβαν από τις παλιές επαρχιακές διοικήσεις και τους δήμους. Στην Πάφο είναι ο ΕΟΑ Πάφου, και τα έσοδά του από τέλη είναι αυτά που κρίνει η μεταρρύθμιση.

Τι ενέκρινε το Υπουργικό Συμβούλιο

Οι τροποποιήσεις ήρθαν στο Υπουργικό κατόπιν πρότασης του υπουργού Εσωτερικών, Κωνσταντίνου Ιωάννου, και ξεκίνησαν ως εισήγηση του ΕΤΕΚ προς το Υπουργείο. Για να εφαρμοστούν χρειάζονται έγκριση της Βουλής των Αντιπροσώπων, και η συζήτηση αυτή δεν έχει γίνει ακόμη. Διαβάστε όσα ακολουθούν ως το σχήμα του πράγματος και όχι ως την ισχύουσα χρέωση μέχρι να ψηφίσει η Βουλή.

Έξι αλλαγές μετρούν. Τα τέλη καταβάλλονται ταυτόχρονα με την υποβολή της αίτησης, κάτι που ξεκαθαρίζει μια διαδικασία που προηγουμένως άφηνε τον κόσμο να μαντεύει για τον χρόνο πληρωμής. Καταργείται ο διαχωρισμός της Κύπρου σε τρεις γεωγραφικές κατηγορίες με διαφορετικούς συντελεστές κόστους, άρα η ίδια ανάπτυξη πληρώνει το ίδιο τέλος στην Πάφο και στη Λευκωσία. Καταργείται η κλιμακωτή χρέωση βάσει εμβαδού, τόσο για νέες οικοδομές όσο και για προσθήκες σε υφιστάμενες, αλλαγές χρήσης, διαχωρισμό σε αυτοτελείς μονάδες και διαχωρισμό γης σε οικόπεδα. Καταργούνται οι πρόσθετες χρεώσεις για εξωτερικές εργασίες που εντάσσονται στην κύρια ανάπτυξη, δηλαδή τοίχο ή περίφραξη, ακάλυπτες βεράντες, χώρους στάθμευσης και διαμόρφωση αυλής ή κήπου.

Μετά υπάρχουν δύο διατάξεις που μοιάζουν με νοικοκύρεμα και δεν είναι. Αν διαπιστωθεί ότι εισπράχθηκε μεγαλύτερο ποσό από το προβλεπόμενο, επιστρέφεται η διαφορά. Αν ο αιτητής αποσύρει γραπτώς την αίτηση εντός είκοσι ημερών από την υποβολή, παρακρατείται το είκοσι τοις εκατό των τελών. Και αν μια προτεινόμενη ανάπτυξη δεν εντάσσεται σε καμία από τις καθορισμένες κατηγορίες, τα δικαιώματα υπολογίζονται με μεθοδολογία που καθορίζει ο υπουργός Εσωτερικών, τηρουμένης της αρχής της ανταποδοτικότητας. Κρατήστε αυτή τη φράση, γιατί επανερχόμαστε σε αυτήν στο τέλος και είναι η πιο ενδιαφέρουσα πρόταση όλου του κειμένου.

Ο νέος πίνακας, αναλυτικά

Ιδού ο πίνακας όπως εγκρίθηκε. Η οικιστική ανάπτυξη χρεώνεται €3 ανά τετραγωνικό μέτρο καλυμμένου χώρου. Η εμπορική και τα γραφεία €5. Η βιομηχανία, η βιοτεχνία και οι αποθήκες, κατηγορία που περιλαμβάνει και πρατήρια πετρελαιοειδών, μεταλλεία και λατομεία, χρεώνονται €5 ανά τετραγωνικό καλυμμένου χώρου συν €1 ανά τετραγωνικό των ακάλυπτων χώρων της ανάπτυξης. Η τουριστική €6. Η εκπαίδευση €5. Η υγεία, η κοινωνική μέριμνα και η πρόνοια €6. Οι αθλητικές διευκολύνσεις €5 καλυμμένα συν €1 ακάλυπτα. Η αναψυχή, η ψυχαγωγία και οι πολιτιστικές χρήσεις €5.

Οι χώροι λατρείας και τα κοιμητήρια χρεώνονται €1 ανά τετραγωνικό του τεμαχίου ή του μέρους του τεμαχίου που αναπτύσσεται, και όχι επί του καλυμμένου χώρου. Η γεωργία, η κτηνοτροφία και τα ιχθυοτροφεία €0,45 ανά τετραγωνικό καλυμμένου χώρου, με τα θερμοκήπια και τις αντιχαλαζικές εγκαταστάσεις στα €0,10 και τη γεωργική αποθήκη στα €2 ανά τετραγωνικό με ελάχιστο ποσό τα €100.

Οι υποδομές έχουν δικές τους γραμμές. Οι υποσταθμοί ΑΗΚ, οι βιολογικοί σταθμοί, τα αντλιοστάσια και οι αφαλατώσεις χρεώνονται €8 ανά τετραγωνικό με ελάχιστο τα €100. Μια κεραία τηλεφωνίας είναι σταθερά €250. Ένα φωτοβολταϊκό πάρκο είναι €0,40 ανά τετραγωνικό της έκτασης της εγκατάστασης, νούμερο που αξίζει να ξέρετε δεδομένου πόσα φωτοβολταϊκά εδάφους προτείνονται στο νησί αυτή την περίοδο, και γράψαμε για το πού πήγε εκείνη η αγορά στα φωτοβολταϊκά στην Κύπρο το 2026. Ένα αιολικό πάρκο χρεώνεται με ένα τοις εκατό της εκτιμώμενης αξίας της οικοδομικής εργασίας, η μόνη γραμμή του πίνακα που δουλεύει με αξία αντί για εμβαδόν.

Οι εξωτερικές εργασίες, όταν δεν απορροφώνται από μια κύρια ανάπτυξη, κρατούν δικούς τους συντελεστές. Οι χώροι στάθμευσης και οι τοπιοτεχνήσεις χρεώνονται €4 ανά τετραγωνικό του τεμαχίου ή του μέρους του τεμαχίου που αναπτύσσεται. Η περίφραξη είναι σταθερά €140. Η κολυμβητική δεξαμενή είναι €18 ανά τετραγωνικό επιφάνειας της δεξαμενής, και αυτό θα ξαφνιάσει κόσμο.

Οι μετατροπές, οι προσθήκες και οι αλλαγές χρήσης υπολογίζονται επί του εμβαδού της μετατροπής, της προσθήκης ή της αλλαγής χρήσης, με ελάχιστο ποσό τα €100, όπως καθορίζεται με εμβαδόγραμμα από τον μελετητή. Στις μικτές αναπτύξεις τα τέλη προκύπτουν από το άθροισμα των τελών για κάθε ανεξάρτητη χρήση βάσει των πιο πάνω κατηγοριών.

Διαχωρισμός, διαμερίσματα και τα μικρά τέλη που δεν σας λέει κανείς

Ο διαχωρισμός γης, δηλαδή ο κάθετος διαχωρισμός ενός τεμαχίου, χρεώνεται €0,20 ανά τετραγωνικό του εμβαδού που προκύπτει ως οικόπεδο ή ως ανοικτός δημόσιος χώρος, με ελάχιστο τα €200. Η τροποποίηση της άδειας είναι €200. Αυτή είναι η γραμμή που μετρά αν αγοράζετε χωράφι με σκοπό να το κόψετε, και όλη η διαδικασία είναι το θέμα του αγορά γης στην Κύπρο.

Ο διαχωρισμός οικοδομής σε μονάδες, κάθετος ή οριζόντιος, είναι €30 ανά μονάδα, και η τροποποίηση της άδειας €30 ανά μονάδα που τροποποιείται. Για πολυκατοικία είκοσι διαμερισμάτων αυτό είναι €600, μηδαμινό μπροστά στο κόστος της πολυκατοικίας, και είναι το τέλος που δημιουργεί τους ξεχωριστούς τίτλους που θα εγγράψουν τελικά οι αγοραστές σας.

Η διάνοιξη ή κατασκευή δρόμου είναι €0,50 ανά τρέχον μέτρο με ελάχιστο τα €50. Η αναπροσαρμογή συνόρων είναι €120. Η κοινοποίηση εξαίρεσης από την υποχρέωση εξασφάλισης άδειας οικοδομής είναι €100. Το αντίγραφο άδειας €25. Η επανέκδοση άδειας κοστίζει είκοσι πέντε τοις εκατό των τελών όπως είχαν αρχικά υπολογιστεί, με ελάχιστο τα €100, που είναι ένα διακριτικό επιχείρημα για να μην αφήσετε την άδειά σας να λήξει. Και το πιστοποιητικό έγκρισης, το έγγραφο στο τέλος που βεβαιώνει ότι το κτίριο χτίστηκε όπως αδειοδοτήθηκε, κοστίζει πέντε τοις εκατό των τελών με ελάχιστο τα €35.

Ένα παράδειγμα: μια βίλα πάνω από την Πάφο

Πάρτε ένα σπίτι που θα χτίζαμε όντως. Εκατόν εξήντα τετραγωνικά εσωτερικού χώρου σε δύο επίπεδα, τριάντα τετραγωνικά καλυμμένων βεραντών γιατί κανείς στην Κύπρο δεν θέλει σπίτι χωρίς αυτές, και είκοσι τετραγωνικά καλυμμένου στεγάστρου αυτοκινήτου. Αυτό είναι διακόσια δέκα τετραγωνικά καλυμμένου χώρου, και στα €3 το τέλος της άδειας οικοδομής είναι €630.

Ο μαντρότοιχος, ο πλακοστρωμένος χώρος στάθμευσης, η ακάλυπτη βεράντα της κουζίνας και η διαμόρφωση του κήπου εντάσσονται όλα στην κύρια ανάπτυξη, άρα με τους νέους κανόνες δεν προσθέτουν τίποτα. Πριν τη μεταρρύθμιση το καθένα τους θα τραβούσε τη δική του πρόσθετη χρέωση.

Η πισίνα είναι άλλη ιστορία. Μια δεξαμενή οκτώ επί τέσσερα μέτρα είναι τριάντα δύο τετραγωνικά νερού, και στα €18 ανά τετραγωνικό αυτό βγάζει €576. Η πισίνα κοστίζει σχεδόν όσο ολόκληρο το σπίτι για να αδειοδοτηθεί. Διαβάσαμε τον πίνακα τρεις φορές για να σιγουρευτούμε, και όντως λέει αυτό που φαίνεται να λέει. Το πιστοποιητικό έγκρισης στο τέλος προσθέτει πέντε τοις εκατό επί του συνόλου, περίπου €60.

Πείτε ότι όλος ο φάκελος της άδειας βγάζει €1.270. Μπροστά σε κόστος κατασκευής που με τα σημερινά δεδομένα της Πάφου πέφτει κάπου ανάμεσα σε €350.000 και €450.000, εύρος που παραθέσαμε στο χτίζοντας σπίτι στην Κύπρο το 2026, η άδεια είναι περίπου το ένα τρίτο του ενός τοις εκατό. Είναι η φθηνότερη ουσιαστική γραμμή όλου του έργου. Κρατήστε το νούμερο, γιατί πάνω του στηρίζεται το επιχείρημα που κάνουμε στο τέλος.

Ο καλυμμένος χώρος είναι μεγαλύτερος από το νούμερο που έχετε στο μυαλό σας

Ένας ορισμός του νέου πίνακα αξίζει δική του παράγραφο, γιατί ο κόσμος τον παρεξηγεί και μετά νιώθει ότι τον παραπλάνησαν. Στους καλυμμένους χώρους προσμετρώνται όλοι οι χώροι που καλύπτονται με πλάκα, ανεξαρτήτως ορόφου και ανεξαρτήτως χρήσης.

Αυτό σημαίνει ότι η καλυμμένη βεράντα μετρά. Το στέγαστρο αυτοκινήτου κάτω από πλάκα μετρά. Το υπόγειο μετρά, και τα υπόγεια στην Πάφο είναι συνηθισμένα λόγω του πώς χτίζουμε σε πλαγιές. Το μηχανοστάσιο μετρά. Αν είχατε στο μυαλό σας ένα σπίτι εκατόν εξήντα τετραγωνικών, η άδεια βλέπει διακόσια δέκα, και το τέλος σας είναι τριάντα τοις εκατό υψηλότερο από το νούμερο που υπολογίζατε. Δεν είναι μεγάλο ποσό έτσι κι αλλιώς. Απλώς είναι καλύτερα να το ξέρετε.

Ο ίδιος ορισμός εξηγεί γιατί η κατάργηση της κλιμακωτής χρέωσης είναι πιο χρήσιμη απ’ όσο ακούγεται. Με το παλιό σύστημα ένα γενναιόδωρο υπόγειο μπορούσε να ανεβάσει ένα έργο κλίμακα και να κοστίσει πραγματικά χρήματα σε τέλη. Τώρα ο συντελεστής είναι γραμμικός, άρα το εκατοστό ενδέκατο τετραγωνικό κοστίζει τα ίδια €3 με το πρώτο.

Η αλλαγή στις εξωτερικές εργασίες μετρά περισσότερο από τα λεφτά

Η κατάργηση των πρόσθετων χρεώσεων σε τοίχους, περιφράξεις, ακάλυπτες βεράντες, χώρους στάθμευσης και διαμόρφωση κήπου εξοικονομεί στους περισσότερους ιδιοκτήτες λίγες εκατοντάδες ευρώ. Δεν είναι γι’ αυτό που τη θεωρούμε το καλύτερο κομμάτι της μεταρρύθμισης.

Κάθε χρέωση δεμένη σε ένα στοιχείο του σχεδίου δημιουργεί έναν μικρό πειρασμό να λείψει το στοιχείο αυτό από το σχέδιο. Μας έχουν δείξει φακέλους αδειών στην Πάφο όπου ο μαντρότοιχος απλώς απουσιάζει, όπου η βεράντα σχεδιάζεται ως μονοπάτι, όπου ο χώρος στάθμευσης είναι ένα κενό ορθογώνιο χωρίς ετικέτα. Ο τοίχος χτίζεται ούτως ή άλλως, και αυτό που έχει δημιουργήσει ο ιδιοκτήτης, χωρίς να το ξέρει, είναι παράνομη εργασία. Οι παράνομες εργασίες είναι ένας από τους κλασικούς λόγους που κολλά ένας τίτλος ιδιοκτησίας, μερικές φορές για χρόνια, και περιγράψαμε ακριβώς πώς εξελίσσεται αυτό στους τίτλους ιδιοκτησίας στην Πάφο. Η κατάργηση της χρέωσης καταργεί τον πειρασμό. Για λίγες εκατοντάδες ευρώ χαμένων εσόδων, το κράτος αγοράζει πιο ειλικρινή σχέδια, και σε δέκα χρόνια από τώρα αυτό αξίζει πολύ περισσότερο από το τέλος.

Που κάνει τη γραμμή της πισίνας ακόμη πιο παράξενη. Στα €18 ανά τετραγωνικό η πισίνα είναι το ακριβότερο μεμονωμένο στοιχείο μιας τυπικής οικιστικής άδειας, και είναι ακριβώς το στοιχείο που χτίζεται συχνότερα αργότερα, στα ήσυχα, από έναν άνθρωπο με εκσκαφέα και χωρίς χαρτιά. Αν σχεδιάζατε τον πίνακα για να αποθαρρύνετε τις παράνομες πισίνες στην Πάφο, δεν θα είχατε γράψει αυτό το νούμερο. Όποιος ελέγχει τα σχέδια στο στάδιο της επιθεώρησης, και γράψαμε για το ποιος θα είναι αυτός στις επιθεωρήσεις οικοδομών στην Κύπρο το 2026, θα περάσει αρκετό χρόνο με πισίνες που εμφανίστηκαν μετά το πιστοποιητικό έγκρισης.

Τι δεν λύνει αυτό

Το Υπουργείο μπορεί να δείξει πραγματική πρόοδο στην ταχύτητα. Πάνω από τρεις χιλιάδες άδειες για μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες έχουν βγει από την ταχεία διαδικασία για αναπτύξεις χαμηλού και μεσαίου ρίσκου εντός σαράντα εργάσιμων ημερών, και πάνω από χίλιες πεντακόσιες για πολυκατοικίες μέχρι είκοσι διαμερίσματα εντός ογδόντα εργάσιμων ημερών. Αυτά είναι τα στοιχεία του ίδιου του Υπουργείου και δεν έχουμε λόγο να τα αμφισβητήσουμε.

Διαβάστε τα όμως προσεκτικά. Σαράντα εργάσιμες ημέρες είναι οκτώ ημερολογιακές εβδομάδες. Ογδόντα είναι περίπου δεκαέξι. Αυτές είναι οι καλές περιπτώσεις, όσες πέρασαν στην ταχεία διαδικασία επειδή είναι χαμηλού ή μεσαίου ρίσκου. Ένα έργο που μένει εκτός περιμένει περισσότερο, και κανείς δεν δημοσιεύει πόσο περισσότερο. Τον Οκτώβριο ο σύνδεσμος των εκτιμητών χρησιμοποίησε την ετήσια συνέλευσή του για να ζητήσει ταχύτερες και πιο προβλέψιμες άδειες, αναγνωρίζοντας την πρόοδο του Υπουργείου και των ΕΟΑ ενώ καθιστούσε σαφές ότι η πρόοδος δεν είναι το ίδιο με τον προορισμό.

Η προβλεψιμότητα είναι η λέξη που μετρά. Ένας κατασκευαστής προγραμματίζει γύρω από δεκαέξι εβδομάδες. Αυτό που δεν μπορεί να προγραμματίσει είναι το να μην ξέρει αν είναι δεκαέξι εβδομάδες ή τριάντα τέσσερις. Ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ πέντε τοις εκατό στην κύρια κατοικία, που αναλύσαμε στον ΦΠΑ στα ακίνητα της Κύπρου το 2026, συνοδεύεται από προθεσμίες, και οι καθυστερήσεις στις άδειες έχουν ήδη αναγκάσει το Τμήμα Φορολογίας να δώσει παράταση για αιτήσεις που πιάστηκαν σε αυτές. Όταν μια ουρά αδειοδότησης αρχίζει να λυγίζει τον φορολογικό κώδικα, η ουρά είναι το πρόβλημα πολιτικής.

Η ειλικρινής μας άποψη, μαζί με το αντιδημοφιλές κομμάτι

Ο ενιαίος συντελεστής είναι σωστός και θα τον είχαμε κάνει χρόνια πριν. Μια αίτηση στην Πάφο παίρνει από τον λειτουργό τις ίδιες ώρες με την ίδια αίτηση στη Λευκωσία. Ποτέ δεν υπήρξε υπεράσπιση για διαφορετική χρέωση ανά ταχυδρομικό κώδικα, και το ότι σχεδόν κανείς δεν μπορούσε να σας πει σε ποια κατηγορία ανήκε δείχνει πόση σκέψη γινόταν γύρω από τις κατηγορίες.

Ο επίπεδος πίνακας είναι επίσης σωστός, και το κέρδος είναι η διαφάνεια και όχι τα λεφτά. Κάθε ικανός μελετητής μπορεί πλέον να δώσει στον πελάτη το τέλος της άδειας την ημέρα της πρώτης συνάντησης, στο ευρώ. Σε έναν κλάδο όπου ο κόσμος υπογράφει συμβόλαια χωρίς να ξέρει τι θα λέει το επόμενο τιμολόγιο, αυτό είναι πραγματική βελτίωση, και ήρθε από το ΕΤΕΚ και όχι από τον κλάδο, κάτι που αξίζει να σημειωθεί.

Εδώ είναι το κομμάτι που οι κατασκευαστές δεν υποτίθεται ότι το λένε φωναχτά. Οι Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης ζήτησαν να αυξηθούν τα τέλη. Υποστήριξαν ότι τα υφιστάμενα τέλη δεν ανταποκρίνονται πλέον στο πραγματικό κόστος εξέτασης μιας αίτησης, με αποτέλεσμα να μην καλύπτεται επαρκώς ο ανταποδοτικός τους χαρακτήρας. Το ΕΤΕΚ συμφώνησε μαζί τους. Ο υπουργός αρνήθηκε, με οδηγία τα τέλη να διατηρηθούν κατά το δυνατόν στα σημερινά επίπεδα, και οι ΕΟΑ αναμένεται να επαναφέρουν το αίτημα όταν οι Κανονισμοί φτάσουν στη Βουλή.

Πιστεύουμε ότι οι ΕΟΑ έχουν δίκιο και ο υπουργός άδικο, και θα πληρώναμε περισσότερα αύριο. Γυρίστε στη βίλα πάνω από την Πάφο. Η άδεια κοστίζει €1.270 σε ένα έργο πάνω από €350.000. Τριπλασιάστε το τέλος και πάει €3.800, ακόμη γύρω στο ένα τοις εκατό του έργου. Τώρα κοστολογήστε την εναλλακτική. Οκτώ επιπλέον εβδομάδες αναμονής σε έργο αυτού του μεγέθους, μετρώντας τη χρηματοδότηση, το πρόγραμμα του εργολάβου, ένα ενοίκιο που πληρώνει ο αγοραστής στο μεταξύ και το γενικό κόστος του να κάθεται κεφάλαιο σε ένα χωράφι, κοστίζουν πολύ περισσότερα από €2.500. Θα δίναμε τη διαφορά χωρίς δεύτερη σκέψη αν η άδεια επέστρεφε σε ημερομηνία που θα μπορούσαμε να γράψουμε σε συμβόλαιο.

Η υποχρηματοδότηση ενός ελέγχου δεν τον κάνει φθηνότερο. Τον κάνει πιο αργό, και μια ουρά είναι απλώς τίμημα που πληρώνεται σε χρόνο από ανθρώπους που δεν μπορούν να το μετακυλήσουν. Η ειρωνεία βρίσκεται μέσα στους ίδιους τους Κανονισμούς. Η νέα διάταξη για αναπτύξεις που δεν εντάσσονται σε κατηγορία λέει ρητά ότι το τέλος πρέπει να τηρεί την αρχή της ανταποδοτικότητας. Το κείμενο γράφει την αρχή αυτή στη μία κατηγορία που σχεδόν κανείς δεν θα χρησιμοποιήσει ποτέ, ενώ αρνείται να την εφαρμόσει στις κατηγορίες που χρησιμοποιούν όλοι κάθε μέρα.

Δύο μικρότερες επιφυλάξεις. Η παρακράτηση είκοσι τοις εκατό σε γραπτή απόσυρση εντός είκοσι ημερών υπερασπίζεται στη θεωρία, αφού ο Οργανισμός έχει ήδη δουλέψει, αλλά οι είκοσι ημέρες είναι λίγες και στην πράξη όσοι αποσύρουν συνήθως διορθώνουν λάθος της ομάδας μελέτης αντί να αλλάζουν γνώμη. Και η πληρωμή με την υποβολή είναι αλλαγή που οι αυτοκατασκευαστές πρέπει να προϋπολογίσουν. Πληρώνετε πλέον πριν μάθετε αν παίρνετε την άδεια, και αν αποσυρθείτε παίρνετε πίσω στην καλύτερη περίπτωση το ογδόντα τοις εκατό.

Τίποτα από αυτά δεν πρέπει να αποθαρρύνει κανέναν. Το τέλος της άδειας είναι το φθηνότερο κομμάτι του να χτίσεις στην Κύπρο και μόλις έγινε το ευκολότερο να υπολογιστεί. Αν θέλετε κατασκευαστή που μπορεί να σας πει τι θα κοστίσει ο φάκελός σας πριν αναθέσετε ένα μόνο σχέδιο, αυτό είναι λογικό τεστ, και βάζουμε μερικά ακόμη στο πώς να επιλέξετε κατασκευαστή στην Πάφο.

Οι Κανονισμοί που περιγράφονται εδώ εγκρίθηκαν από το Υπουργικό Συμβούλιο στις 27 Οκτωβρίου 2026 και απαιτούν έγκριση της Βουλής των Αντιπροσώπων για να τεθούν σε ισχύ. Τα στοιχεία προέρχονται από δημόσια δημοσιεύματα διαθέσιμα στις αρχές Νοεμβρίου 2026 και μπορεί να αλλάξουν στη συζήτηση της Βουλής, όχι λιγότερο επειδή οι ΕΟΑ προτίθενται να πιέσουν εκεί για αυξήσεις. Το κείμενο δεν αποτελεί νομική, φορολογική ή πολεοδομική συμβουλή. Επιβεβαιώστε τα ισχύοντα τέλη με τον Επαρχιακό Οργανισμό Αυτοδιοίκησης Πάφου ή μέσω του ΙΠΠΟΔΑΜΟΥ πριν βασιστείτε σε αυτά, και αναθέστε την αίτησή σας σε αδειούχο αρχιτέκτονα ή πολιτικό μηχανικό.