Κρατικά Οικόπεδα στο Ένα Τέταρτο της Αξίας τους Στεγαστικά Σχέδια, 2026

Δύο σχέδια που ανακοινώθηκαν Τρίτη και διευκρινίστηκαν Τετάρτη

Στις 9 Σεπτεμβρίου το Υπουργείο Εσωτερικών ανακοίνωσε δύο νέα στεγαστικά μέτρα. Στις 10 Σεπτεμβρίου χρειάστηκε να εκδώσει δεύτερη ανακοίνωση για να εξηγήσει τι ακριβώς σημαίνουν. Αυτή η διαφορά της μίας μέρας λέει τα περισσότερα για το πώς έγιναν αντιληπτές οι ανακοινώσεις, και γι᾽ αυτό γράφουμε αυτό το κείμενο. Την ίδια εβδομάδα άρχισαν τα τηλέφωνα από κόσμο που ρωτούσε αν μπορεί να πάρει οικόπεδο στο ένα τέταρτο της τιμής στην Πέγεια. Η απάντηση σε αυτό το συγκεκριμένο ερώτημα είναι όχι.

Και τα δύο σχέδια είναι υπαρκτά, και τα δύο αξίζουν αν πληροίτε τα κριτήρια, και κανένα από τα δύο δεν απευθύνεται στην αγορά στην οποία χτίζουμε εμείς. Πιο κάτω θα βρείτε τι κάνει το καθένα, τους αριθμούς που κρίνουν αν είστε δικαιούχος, και τη δική μας ειλικρινή ανάγνωση για το τι θα αλλάξουν και τι όχι.

Σχέδιο πρώτο: 570 κρατικά οικόπεδα στο 25% της αγοραίας αξίας

Το βασικό μέτρο είναι το Σχέδιο Διάθεσης Οικοπέδων σε Οικογένειες στη βάση εισοδηματικών κριτηρίων. Το κράτος κατέχει μεγάλο αριθμό οικοπέδων από παλαιότερους διαχωρισμούς, και πάνω από 570 από αυτά διατίθενται σε πρώτη φάση σε όλες τις επαρχίες. Παραχωρούνται στους δικαιούχους στο 25% της αγοραίας τους αξίας.

Για να είστε δικαιούχος πρέπει να είστε Κύπριος πολίτης και να αποτελείτε ζεύγος, με ή χωρίς τέκνα, ή μονογονεϊκή οικογένεια. Τουλάχιστον ένα μέλος δεν πρέπει να έχει συμπληρώσει το 45ο έτος κατά την υποβολή της αίτησης. Πρέπει ήδη να είστε μόνιμος κάτοικος της κοινότητας όπου βρίσκονται τα οικόπεδα ή γειτονικής κοινότητας σε απόσταση μέχρι 15 χιλιόμετρα. Δεν πρέπει να κατέχετε εγγεγραμμένη γη εντός οικιστικής ζώνης, ούτε να έχετε πωλήσει ακίνητο τα τρία χρόνια πριν από την αίτηση.

Τα εισοδηματικά όρια είναι το σημείο που μπερδεύει τους περισσότερους, οπότε τα παραθέτουμε ολόκληρα. Το ετήσιο ακαθάριστο οικογενειακό εισόδημα δεν πρέπει να ξεπερνά τις €45.000 για ζεύγος ή μονογονεϊκή οικογένεια, τις €50.000 για οικογένεια τριών ατόμων, τις €55.000 για τεσσάρων και τις €65.000 για πέντε ατόμων και άνω. Πρόκειται για ακαθάριστα ποσά, όχι καθαρά.

Τα οικόπεδα κυμαίνονται περίπου από 325 έως 371 τετραγωνικά μέτρα και η κατοικία που θα χτίσετε περιορίζεται στα 150 τετραγωνικά. Έχετε τρία χρόνια από την υπογραφή για να ολοκληρώσετε, με δυνατότητα παράτασης ενός έτους. Δεν επιτρέπεται μεταβίβαση πριν την ολοκλήρωση της κατοικίας, ούτε πώληση για πέντε χρόνια μετά. Οι αιτήσεις υποβάλλονται στους προέδρους των κοινοτικών συμβουλίων, με τις επαρχιακές διοικήσεις να αξιολογούν και να χειρίζονται τους διαχωρισμούς. Το νομοσχέδιο βρισκόταν ακόμη σε νομοτεχνικό έλεγχο όταν ανακοινώθηκε το σχέδιο, άρα οι αιτήσεις δεν έχουν ανοίξει ακόμη.

Η παραχώρηση γίνεται με σειρά προτεραιότητας και όχι κατά σειρά προτεραιότητας υποβολής, και η σειρά είναι αποκαλυπτική: πρώτα οι αυτόχθονες που διαμένουν στην κοινότητα, μετά οι εκτοπισθέντες που διαμένουν εκεί, μετά οι απόδημοι εσωτερικού που θέλουν να επιστρέψουν, μετά οι επαναπατρισθέντες και οι απόδημοι εξωτερικού υπό προϋποθέσεις, και μόνο στο τέλος οι μόνιμοι κάτοικοι γειτονικών κοινοτήτων εντός της ακτίνας των 15 χιλιομέτρων. Σε ισοβαθμία προηγούνται οι πολύτεκνες οικογένειες.

Σχέδιο δεύτερο: ο επιπλέον όροφος για τα παιδιά σας

Το δεύτερο μέτρο είναι απλούστερο και, υποψιαζόμαστε, θα χρησιμοποιηθεί πολύ περισσότερο. Ο ιδιοκτήτης υφιστάμενης κατοικίας μπορεί να προσθέσει όροφο ή επέκταση για τα παιδιά ή τα εγγόνια του ακόμη και όταν ο συντελεστής δόμησης του τεμαχίου έχει ήδη εξαντληθεί. Αυτή η τελευταία πρόταση είναι όλο το νόημα. Ο συντελεστής είναι ο περιορισμός που κανονικά τερματίζει αυτή τη συζήτηση, και το σχέδιο τον αναστέλλει.

Η νέα μονάδα μπορεί να φτάσει τα 150 τετραγωνικά μέτρα, και τα 180 τετραγωνικά σε τεμάχια 1.000 τετραγωνικών και άνω. Προβλέπονται και διευκολύνσεις στις θέσεις στάθμευσης. Η νέα μονάδα δεν μεταβιβάζεται για δέκα χρόνια, εκτός κληρονομιάς, που είναι ο τρόπος του κράτους να διασφαλίσει ότι αυτό παράγει κατοικίες για οικογένειες και όχι απόθεμα για την αγορά ενοικίασης. Οι αιτήσεις γίνονται δεκτές μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2027.

Ως σχεδιασμός πολιτικής, αυτό είναι το εξυπνότερο από τα δύο. Προσθέτει στέγη σε γη που έχει ήδη υπηρεσίες, μέσα σε οικισμούς που ήδη υπάρχουν, χωρίς ούτε έναν καινούριο δρόμο. Παρακάμπτει επίσης αυτό που σκοτώνει τα περισσότερα μέτρα προσφοράς εδώ, δηλαδή ότι η γη με άδεια είναι σπάνια και η γη χωρίς άδεια είναι αργή. Αν εξετάζετε αντ᾽ αυτού αγορά οικοπέδου, οι έλεγχοι που μετρούν πριν υπογράψετε βρίσκονται στον οδηγό μας για την αγορά γης στην Κύπρο.

Σε τι στοχεύουν πραγματικά αυτά τα σχέδια

Εδώ θα πούμε κάτι που δεν λένε τα δελτία τύπου. Το σχέδιο των οικοπέδων δεν είναι πρωτίστως στεγαστικό μέτρο. Είναι μέτρο ανάσχεσης της ερήμωσης της υπαίθρου με στεγαστικό ένδυμα.

Δείτε την έμφαση στις ορεινές, απομακρυσμένες και μειονεκτικές περιοχές. Δείτε τη σειρά προτεραιότητας, που βάζει τους αυτόχθονες μπροστά από όλους και φτάνει στους γείτονες των 15 χιλιομέτρων μόνο στο τέλος της λίστας. Δείτε την πενταετή απαγόρευση πώλησης. Αυτή είναι πολιτική σχεδιασμένη να κρατήσει τα χωριά ζωντανά, και κρινόμενη σε αυτή τη βάση είναι λογικό εργαλείο. Τα στεγαστικά σχέδια για τις κοινότητες του Τροόδους που τρέχουν από το 2023 ενέκριναν 1.075 αιτήσεις με δαπάνη €43 εκατομμυρίων, που είναι πραγματικά χρήματα σε ένα πραγματικό πρόβλημα.

Κρινόμενη ως απάντηση στην κρίση προσιτότητας των παραλιακών πόλεων, όπως σε μεγάλο βαθμό παρουσιάστηκε, είναι σχεδόν άσχετη. Ένα νεαρό ζευγάρι που δεν αντέχει τις τιμές στην Πάφο δεν αποκαθίσταται με ένα φθηνό οικόπεδο σε ορεινό χωριό σαράντα λεπτά μακριά, όπου κανείς από τους δύο δεν εργάζεται. Κάποιοι θα το πάρουν και θα χαρούν. Οι περισσότεροι δεν θα περάσουν καν το κριτήριο της μόνιμης διαμονής.

Η αριθμητική που δεν μπαίνει στην ανακοίνωση

Ένα οικόπεδο δεν είναι σπίτι. Ακούγεται προφανές και είναι το πιο συχνό λάθος που βλέπουμε να γίνεται με αυτά τα σχέδια.

Πάρτε τη μέγιστη κατοικία των 150 τετραγωνικών που επιτρέπει το σχέδιο. Το κόστος κατασκευής στην Κύπρο φέτος κινείται περίπου στα €1.700 με €2.500 ανά τετραγωνικό, ανάλογα με τις προδιαγραφές, τις συνθήκες εδάφους και το πόσο διατεθειμένοι είστε να συμβιβαστείτε στα τελειώματα. Αυτό βάζει μόνο την οικοδομή κάπου μεταξύ €255.000 και €375.000, πριν από αμοιβές μελετητών, πριν από συνδέσεις, πριν από έπιπλα. Πού πηγαίνουν αυτά τα χρήματα το εξηγούμε στον οδηγό μας για το χτίσιμο σπιτιού στην Κύπρο.

Η έκπτωση στο οικόπεδο αξίζει πραγματικά χρήματα, πιθανότατα €40.000 με €70.000 ανάλογα με την τοποθεσία. Όμως ένα νοικοκυριό με πλαφόν €50.000 ακαθάριστου εισοδήματος δεν αποτυγχάνει να χτίσει σπίτι επειδή η γη κοστίζει πολύ. Αποτυγχάνει επειδή η τράπεζα δεν θα του δανείσει €300.000 έναντι σταδιακού κατασκευαστικού συμβολαίου. Η γη δεν ήταν ποτέ ο περιοριστικός παράγοντας για αυτή την οικογένεια. Η χρηματοδότηση ήταν, και το σχέδιο δεν την αγγίζει καθόλου. Πώς αξιολογούν πραγματικά οι δανειστές εδώ μια οικοδομή το καλύπτουμε στον οδηγό μας για τα στεγαστικά δάνεια στην Κύπρο, και η τριετής προθεσμία ολοκλήρωσης κάνει αυτή τη συζήτηση επείγουσα αντί για προαιρετική.

Υπάρχει και ο ΦΠΑ. Η πρώτη κατοικία μπορεί να υπαχθεί στον μειωμένο συντελεστή, αλλά τα όρια και οι προϋποθέσεις άλλαξαν φέτος και μια μελέτη που ξεφεύγει λίγα τετραγωνικά πάνω από το όριο είναι ακριβό σχέδιο. Διαβάστε τον ΦΠΑ στα ακίνητα στην Κύπρο πριν κλειδώσετε το εμβαδόν, όχι μετά.

Η Πάφος είναι άλλη αγορά, και παραμένει έτσι

Οφείλουμε να είμαστε ευθείς για τη δική μας επαρχία. Το πρώτο εξάμηνο του 2026 η Πάφος κατέγραψε τις υψηλότερες τιμές κατοικιών στην Κύπρο. Η διάμεση κατοικία πωλήθηκε στις €570.000 και το διάμεσο διαμέρισμα στις €302.500, σε 497 συναλλαγές αξίας €258,2 εκατομμυρίων. Πάνω από το ένα πέμπτο των πωλήσεων κατοικιών εδώ, 21,3%, ξεπέρασε το ένα εκατομμύριο ευρώ. Στην Πέγεια η διάμεση τιμή κατοικίας ήταν €790.000.

Τίποτα από τα δύο σχέδια δεν αλλάζει αυτούς τους αριθμούς. Τα κρατικά οικόπεδα δεν βρίσκονται στην Πέγεια και ποτέ δεν επρόκειτο να βρίσκονται. Αυτό που πραγματικά διαμορφώνει την αγορά της Πάφου είναι η προσφορά, και εκεί τα πράγματα κινούνται: η αδειοδότηση επιταχύνθηκε τόσο ώστε μέχρι το τέλος Αυγούστου 2.533 μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες αδειοδοτήθηκαν μέσα σε 40 εργάσιμες μέρες, και 1.242 πολυκατοικίες μέσα σε 80. Αυτό είναι το μέγεθος που τελικά θα περάσει στις τιμές εδώ, και το παρακολουθούμε στην ενημέρωσή μας για την αγορά ακινήτων της Πάφου. Αν προσπαθείτε να βρείτε ποιες περιοχές της επαρχίας παραμένουν λογικά τιμολογημένες, ο οδηγός μας για τις καλύτερες περιοχές για αγορά ακινήτου στην Πάφο είναι το πιο χρήσιμο κείμενο.

Κάτι ακόμη πρέπει να ειπωθεί καθαρά, γιατί μας το ρωτούν κάθε εβδομάδα. Και τα δύο σχέδια αφορούν Κύπριους πολίτες. Αν είστε Βρετανός ή άλλος ξένος αγοραστής που κοιτάζει την Κύπρο, δεν αποτελούν διαδρομές διαθέσιμες σε εσάς, και όποιος υπονοεί το αντίθετο πουλάει κάτι. Τι είναι διαθέσιμο το περιγράφουμε στην αγορά ακινήτου στην Κύπρο από ξένο αγοραστή.

Πού μπαίνουμε στην εικόνα οι κατασκευαστές

Υπάρχει και ένας τρίτος μηχανισμός που παίρνει πολύ λιγότερη δημοσιότητα από τα δύο σχέδια της επικαιρότητας, και είναι αυτός που μας αφορά άμεσα. Μέσω του Σχεδίου Διαχείρισης Προσιτών Κατοικιών που τρέχει ο Κυπριακός Οργανισμός Ανάπτυξης Γης, ένας κατασκευαστής μπορεί να πάρει επιπλέον συντελεστή δόμησης σε ένα έργο με αντάλλαγμα την παράδοση ορισμένων μονάδων σε ελεγχόμενη τιμή, γύρω στα €1.650 ανά τετραγωνικό σήμερα. Σε διαμέρισμα 80 τετραγωνικών αυτό σημαίνει περίπου €132.000 έναντι τιμής αγοράς πάνω από €180.000.

Η εναλλακτική είναι ο κατασκευαστής να καταβάλει το χρηματικό αντίτιμο του επιπλέον συντελεστή στο Ταμείο Προσιτής Στέγασης και να πουλήσει όλες τις μονάδες σε τιμές αγοράς. Και οι δύο δρόμοι είναι απολύτως νόμιμοι. Περίπου 50 αιτήσεις έχουν περάσει μέχρι στιγμής από το σχέδιο, καλύπτοντας πάνω από 2.500 κατοικίες, από τις οποίες περίπου 400 είναι προσιτές μονάδες, και το ταμείο έχει συγκεντρώσει κάτι πάνω από €20 εκατομμύρια.

Η άποψή μας, και είναι μειοψηφική σε αυτόν τον κλάδο: η εξαγορά με μετρητά είναι ο αδύναμος κρίκος. Μετατρέπει μια κατοικία που θα υπήρχε σε έναν αριθμό σε λογαριασμό. Τα χρήματα τελικά ξοδεύονται, και ο Οργανισμός χτίζει με αυτά, αλλά μια εισφορά που πληρώνεται φέτος γίνεται κατοικία σε τρία ή τέσσερα χρόνια στην καλύτερη περίπτωση. Μια μονάδα που παραδίδεται στα €1.650 ανά τετραγωνικό είναι κατοικία τώρα. Αν το κράτος θέλει το ταμείο να δουλεύει πιο γρήγορα, η τιμή της εξαγοράς πρέπει να είναι υψηλότερη από την τιμή της κατασκευής. Προς το παρόν, για κατασκευαστή που δουλεύει σε επαρχία όπου οι κατοικίες πωλούνται σε αυτές τις τιμές, η αριθμητική ευνοεί διακριτικά την επιταγή.

Οι 30.000 κατοικίες που ήδη στέκονται άδειες

Το Επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο υπολογίζει τα μη χρησιμοποιούμενα κτίρια σε ολόκληρη την Κύπρο σε περίπου 30.000. Βάλτε το δίπλα στις 4.100 κατοικίες που ο Υπουργός Εσωτερικών αναμένει να φτάσουν στην αγορά τα επόμενα τρία χρόνια και οι αναλογίες γίνονται δύσκολο να αγνοηθούν. Το φθηνότερο στεγαστικό απόθεμα της χώρας είναι το απόθεμα που ήδη υπάρχει.

Υπάρχει σχέδιο και γι᾽ αυτό. Το Ανακαινίζω και Ενοικιάζω χρηματοδοτεί ιδιοκτήτες να επαναφέρουν σε χρήση ακίνητο που έμεινε κενό τουλάχιστον δώδεκα μήνες, με αντάλλαγμα να το εκμισθώσουν σε προσιτό ενοίκιο για τέσσερα χρόνια. Η ανταπόκριση ήταν φτωχή. Ογδόντα ένας ιδιοκτήτες υπέβαλαν αίτηση, 52 εγκρίθηκαν, και από την πλευρά των ενοικιαστών 106 αιτήσεις έδωσαν 59 εγκρίσεις. Αυτά δεν είναι νούμερα πολιτικής που δουλεύει.

Θεωρούμε ότι ο λόγος είναι απλός και κανείς δεν θέλει να τον πει. Ιδιοκτήτης που άφησε σπίτι κενό για έναν χρόνο συνήθως δεν έχει ανάγκη τα χρήματα, και τέσσερα χρόνια ενοικίου κάτω της αγοράς συν ένα έργο ανακαίνισης είναι κακή ανταλλαγή για κάποιον σε αυτή τη θέση. Μέχρι να έχει κόστος η διατήρηση ενός ακινήτου κενού, η επιδότηση της ανακαίνισής του θα συνεχίσει να παράγει 52 εγκρίσεις. Το ίδιο επιμελητήριο προειδοποιεί ότι τα 5.000 επικίνδυνα κτίρια του νησιού μπορεί να γίνουν 15.000 μέσα σε πέντε χρόνια χωρίς παρέμβαση, που είναι το ίδιο πρόβλημα από την άλλη άκρη. Για την πλευρά των επιθεωρήσεων γράψαμε στις οικοδομικές επιθεωρήσεις στην Κύπρο το 2026.

Τι θα κάναμε εμείς

Αν είστε κυπριακό νοικοκυριό κάτω από τα εισοδηματικά όρια με ρίζες σε μία από τις συμμετέχουσες κοινότητες, κάντε αίτηση. Οικόπεδο στο 25% της αξίας είναι σοβαρό όφελος και η σειρά προτεραιότητας δουλεύει υπέρ σας. Πάρτε κόστος κατασκευής από κάποιον που θα το βάλει γραπτώς πριν υπογράψετε οτιδήποτε, γιατί η τριετία ξεκινά από την υπογραφή και το κόστος, όχι η γη, είναι αυτό που θα κρίνει αν θα τελειώσετε.

Αν έχετε σπίτι με μεγάλα παιδιά και τεμάχιο που έχει εξαντλήσει τον συντελεστή του, το σχέδιο του επιπλέον ορόφου κλείνει στις 31 Δεκεμβρίου 2027 και είναι το πιο γενναιόδωρο που υπάρχει αυτή τη στιγμή. Μιλήστε με μελετητή φέτος και όχι του χρόνου.

Και αν αγοράζετε στην Πάφο, αντιμετωπίστε αυτές τις ανακοινώσεις ως θόρυβο υποβάθρου. Δεν θα κουνήσουν την τιμή αυτού που κοιτάζετε. Τα κόστη που θα σας επηρεάσουν πραγματικά είναι αυτά που περιγράφουμε στο κόστος αγοράς ακινήτου στην Κύπρο, και ο κίνδυνος που θα σας επηρεάσει πραγματικά είναι από ποιον αγοράζετε, που είναι το θέμα του πώς να επιλέξετε κατασκευαστή στην Πάφο. Η στεγαστική πολιτική είναι αργό εργαλείο. Ο έλεγχος πριν την αγορά είναι γρήγορο.